近兩年，隨著樓市調控和房企利潤逐漸走低，TOD模式備受關注。
TOD是指“以公共交通為導向的發展模式”，其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通，然后以公共交通站點為中心、以400~800米(5~10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心，其特點在于集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的“混合用途”。
近年來，包括萬科、龍湖、綠地、綠城等諸多規模房企紛紛參與TOD項目的投資開發。業內人士表示，TOD的價值在于不僅可以提升土地的利用效率，優化城市結構，而且參與的房企也可通過挖掘軌道交通物業的商業價值，實現區域物業的價值增長并提升項目溢價能力。利潤方面，目前運營成熟的TOD項目，利潤基本上能保證在兩位數以上。
房企紛紛涉足TOD項目
在城市發展對交通、時效要求日益增長的時代背景下，房企紛紛投身TOD開發模式。克而瑞統計，受政策助推，74%的TOP50房企已布局TOD項目，龍頭房企已形成TOD產品線，其核心是城際高鐵跟城市結合的規則，促使城市立體布局。
在納儲方面，TOD項目可以說是廣州老牌房企越秀地產的“殺手锏”。2019年4月，越秀地產引入廣州地鐵成為第二大股東，自此深度參與廣州軌交物業事業發展。也由此，越秀地產拓展“軌交+物業”模式方面具備了獨特的優勢。此后，越秀地產將廣州的星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城等地鐵上蓋物業收入囊中。
業績報告顯示，今年上半年，越秀地產的TOD物業再添一項，獲取了廣州星航(廣州黃埔廟頭)的TOD物業項目，新增TOD物業項目土地儲備約20.84萬平方米。截至報告期末，越秀地產在廣州共擁有6個TOD物業項目，分布于黃埔、增城、番禺三大片區，總土地儲備也增長至406萬平方米，約占其在大灣區土地儲備的26.5%和總土地儲備的14.5%。
“未來，我們將深化與廣州地鐵集團的戰略合作，持續獲取大灣區TOD項目；加強同其他省、市國企的合作，拓展大灣區外TOD項目。”在說到對TOD業務發展的戰略時，越秀地產管理層表示。
而龍湖地產向記者透露，目前全國約有44個城市批準建設地鐵，龍湖集團關注城市近30個，進入城市20個。今年下半年龍湖集團正在關注多個城市的TOD項目，可能會陸續收購。龍湖在選址、建設、運營等方面已經有成熟的團隊和成功的經驗，未來可能會有更多的TOD項目。
據悉，金地與龍湖合作開發的龍湖·金地天峯項目，地處廣州新城市中軸南端核心，番禺客運站地鐵上蓋，共規劃建面約45萬平方米的TOD綜合體，目前項目首推(建面)89-129平方米的三至四房，正接受誠意登記中，預計10月中旬將迎來開盤。
此外，華潤置地也表示，今年上半年新增9個TOD項目，目前已落地76個TOD綜合體，遍布31個地鐵城市。廣州的TOD項目——華潤置地·公園上城目前正在熱推，項目位居廣州東新塘TOD旁，更橫跨“廣深高速-新塘立交”這個灣區黃金通道而建。戶型包括75平方米(三房一衛)、85平方米(三房兩衛)、105平方米(四房兩衛)。
模式均是與交通企業展開合作
業內人士表示，強調“以人為中心”的設計理念，是TOD模式的核心基礎，反映的主要特征是土地的高效開發。在用地規劃上，TOD模式以公共交通站點為中心，400-800米(5-10分鐘步行路程)劃定半徑，對范圍內的土地進行深度開發，規劃建設成為覆蓋商業、辦公、住宅、文化、教育等功能集聚的發展區域，并更注重垂直立體空間的開發利用。
易居企業集團CEO丁祖昱表示，從功能性來看，TOD模式更注重城市的整體性規劃，傾向于借助公共交通線路及節點規劃引導土地開發、產業及人口導入，協調在城市發展過程中潛在存在的用地不足與道路交通擁堵，提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，實現土地集中開發和分散布局相對應、優化城市結構。
總體可以看出，房企參與TOD模式的不少，其中主要有三種合作模式，均是與國內的交通企業展開合作。公交站點、車輛的建設和經營交給軌道公司，房企主要負責物業開發和整個流程的把控。
丁祖昱認為，對于政府而言，TOD模式可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，優化城市結構。對于房企而言，可以通過挖掘軌道交通物業的商業價值，實現區域物業的價值增長，并提升項目溢價能力，進而通過沿線商業及土地開發收益反哺軌交建設，促進城市發展良性循環。
華南理工大學建筑學院教授、博士生導師趙紅紅教授也表示，TOD模式是目前城市最先進的發展方式，中軸之上TOD也經歷了多次生活方式的迭代，從1.0公園前、江南西時代，到2.0客村，再到如今3.0都市型TOD垂直生活歡聚場，TOD模式愈發成熟，充分利用軌道交通帶來的優勢，將交通、商業乃至生活、工作結合到了一起。
成為新利潤增長點
但需自持大量公共服務業態
隨著房地產行業的繼續分化以及增速的放緩，房企之間的分化也逐步加快，除了多元化拿地方式之外，巨頭房企已經開始尋求自身的新增長點了。作為越秀地產重要發展戰略的TOD項目，在今年上半年的銷售中取得了亮眼成績。上半年，TOD物業項目共實現合同銷售金額約76億元，同比大幅上漲50.7%，其中星圖和星瀚分別實現合同銷售金額約25億元和25.3億元，分別同比上漲171.8%和139.7%。
綠城有關人士也透露，目前運營成熟的TOD項目，利潤基本上還能保證在兩位數以上。瑞銀集團(UBS)曾在報告中指出，中國的TOD將是一個規模高達18萬億元人民幣的龐大市場。由于進入壁壘較高，TOD項目毛利率將明顯高于其他類型的項目。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企紛紛涉足此類領域，很大程度上是和城市建設、市場消費需求變化等有關。當前各地在軌交建設方面不斷強化，圍繞這個點開展地產開發和經營，顯然很關鍵。房企掌握TOD項目物業建設技術，對于后續產品的布局和盈利點的重構也有積極的作用。從消費端看，也可以看出，TOD相關項目具有非常好的商業價值和社會價值，尤其是提高生活便利、形成更高質量的商圈等。
不過，嚴躍進也認為，從風險角度看，若是對資金狀況把握不到位，房企開發TOD項目往往會有很多風險，因為其不是過去常規的地產項目開發，需要維系的關系和考慮的因素比較多，不把控好，那么TOD項目也容易爛尾，甚至引發企業較大的財務問題。
廣州某大型房企城市開發負責人告訴記者，TOD項目由于與交通樞紐鄰近，出讓地塊通常比較零碎且不規則，中間還穿插著軌道交通的運行區域，且在開發過程中需維持軌道交通的持續運行，用地難度相對普通地產開發項目要困難許多。此外，不同于住宅的線性開發模式以及商業地產的投融管退模式，TOD模式需要配置大量自持的商業、產業及公共服務業態，因此對參與企業的融資能力要求較高，融資成本需低于自持TOD商業綜合體項目的回報率才具備相應的實力操盤，所以對房企資金鏈也是一種考驗。
（文章來源：信息時報）
