土地供應(2021.10.4-2021.10.10)：百城土地供應建筑面積累計同比下降18.56%本周合計供應74 宗地塊；其中住宅用地15 宗，商服用地9 宗，工業用地44 宗，其他用地6 宗。本周100城土地供應建筑面積合計489.48 萬平方米，環比下降86.85%，同比下降70.42%，累計同比下降18.56%，較前一周下降0.58 個百分點。其中一線、二線、三線城市供應面積分別為0、194.19、295.29 萬平方米，環比增速分別為-100%、-84.76%、-87.09%；同比增速分別為-100%、-59.41%、-73%；累計同比增速分別為4.32%、-12.42%、-24.67%；較前一周變動-1.04、-0.41、-0.62 個百分點。
本周100 城土地掛牌均價1704 元/平方米，環比下降38.17%，同比下降34.81%。其中一線、二線、三線城市掛牌均價分別為0、2160、1398 元/平方米，環比增速分別為-100%、45.65%、-61.03%；同比增速分別為-100%、12.79%、-30.03%。
土地成交(2021.10.4-2021.10.10)：百城土地成交規劃建筑面積累計同比下降16.3%本周合計成交61 宗地塊；其中住宅用地19 宗，商服用地8 宗，工業用地30 宗，其他用地4 宗。本周100城土地成交規劃建筑面積495.99 萬平方米，環比下降62.25%，同比下降67.79%，累計同比下降16.3%，較前一周下降0.67 個百分點。其中一線、二線、三線城市土地成交規劃建筑面積分別為22.11、357.42、116.47 萬平方米，環比增速分別為-93.83%、-29.82%、-73.89%；同比增速分別為-71.77%、-21.39%、-88.43%；累計同比增速分別為-2.33%、-18.79%、-16.08%；較前一周變動-0.74、-0.03、-1.14個百分點。
本周100 城土地成交均價3010 元/平方米，環比下降50.84%，同比下降1.57%。其中一線、二線、三線城市土地成交均價分別為543、4005、424 元/平方米，環比增速分別為-96.27%、-2.77%、-74.08%；同比增速分別為-90.94%、-37.98%、-67.23%。本周100 城土地成交總價149.3 億元，環比下降81.44%，同比下降68.29%。其中一線、二線、三線城市土地成交總價分別為1.2、143.16、4.94 億元，環比增速分別為-99.77%、-31.76%、-93.23%；同比增速分別為-97.44%、-51.25%、-96.21%。
投資建議：
本周跟蹤36 大城市一手房合計成交1.53 萬套，環比下降38.54%，同比下降47.57%，累計同比上升10.89%，較前一周減少0.8 個百分點。本周跟蹤的11 個城市二手房成交合計0.4 萬套，環比上升7.14%，同比下降40.45%，累計同比下降0.2%，較上周減少0.13 個百分點。截止本次統計日，全國14 大城市住宅可售套數合計68.37 萬套，去化周期35.1 周，環比下降12.15%，其中一線、二線、三線城市環比增速分別-45.26%、0.03%、-0.22%。
“金九銀十”樓市交易冷淡。58 安居客房產研究院數據顯示，其重點監測的63 個城市中，有55 個城市今年9 月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度達47%。中國指數研究院的數據顯示，今年“十一”長假期間，其重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，二、三、四線城市市場降溫更為明顯，各線代表城市平均降幅均超四成。金九銀十銷售業績冷淡，樓市整體觀望情緒濃。
土地市場降溫流拍率上升。中國多地在今年第二批土地集中出讓中，土地市場明顯降溫。截至9 月份，中國已有15 個城市完成今年第二批集中供地。與首批集中供地相比，此次地塊流拍和提前終止出讓的情形明顯增加，成交占比不到一半。當日發布的數據顯示，9 月份，完成集中供地的城市有12 個，加上此前的無錫、長春、廈門，目前已經有15 個城市完成今年的二批集中供地。據統計，第二批次推出用地1051 宗(不包括寧波和長沙)，成交土地宗數486 宗，成交占比46.24%，合計土地出讓收入4443.25 億元(人民幣，下同)。10 月份，還將有武漢、上海、北京、杭州、長沙5 城市進行第二批“兩集中”土拍。中指研究院統計數據顯示，2021 年1-9 月份，全國300 個城市住宅用地成交規劃建筑面積同比下降23.27%；住宅用地出讓金約3.49 萬億元，同比下降4.28%。期間，共流拍地塊762 宗，流拍率12.12%，較去年同期增加2.6 個百分點。
樓市因城施策。廣東：壓降房地產貸款重點投向制造業。從廣東銀保監局獲悉，廣東嚴格落實房地產貸款集中度管理制度和重點房地產企業融資管理規定，防范房地產貸款過度集中，促進房地產市場平穩健康發展。截至9 月末，廣東銀保監局轄區(不含深圳)房地產貸款占各項貸款比重YoY 下降1.5 個百分點，個人住房貸款首套房占比超過90%，住房租賃市場貸款快速增長。我們認為，供應端將持續以規范房地產市場秩序為主，需求端持續控制炒房并維持剛需購房優惠力度，“因城施策”會保持常態化。
百強銷售繼續下行，在行業風險事件頻出的階段，央行例會罕見提及房地產“兩維護”，隨著杭州等多地出現土地拍賣流拍，地方政府壓力將逐漸顯現，結合宏觀經濟壓力、信用風險事件以及房價暫無上漲動力等，地方政府在限價限貸、網簽進度、按揭額度、購房資格和首付款審核等多方面都有邊際放松的空間，這是符合“房住不炒”政策下的“因城施策”，我們維持8 月看好地產板塊的凈利率觸底、地產供給側改革、持倉低、估值低的四個原因，持續推薦：1)優質龍頭：金地集團、保利發展、融創中國、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2)優質成長：金科股份、陽光城、新城控股、中南建設、旭輝控股集團、龍光集團；3)優質物管：碧桂園服務、新城悅服務、旭輝永升服務、綠城服務、招商積余、保利物業等；4)低估價值：城投控股、南山控股等。
風險提示：政策變化不及預期；房屋銷售不及預期；疫情二次反彈
（文章來源：天風證券）
