海報新聞記者莊濱濱上海報道
10月20日，國家統計局發布了2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。其中，一線城市二手房價格環比全部下跌，上海年內首次出現下跌。
數據分析：拐點確立樓市進入下行通道
各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比持平或下降。一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
52個城市下跌，最大跌幅增加。9月二手房價格環比下跌城市為52個，比前期增加18個。9月最大跌幅為0.8%，8月最大的跌幅為0.6%。雖然大部分城市跌幅在0.3%以內，但從趨勢來看，一旦出現環比下跌，配合成交量不斷萎縮，后續價格繼續下滑是大概率事件。此外，從城市級別來看，三、四線城市跌幅居前。可能是考慮到市場出現不好信號，最近個別城市公布托市舉措，不過這些城市原本經濟環境，市場需求情況不理想，因此預計效果有限。
一線城市二手房全線下跌。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，今年首次看到一線城市二手房市場環比全線下跌。一方面調控政策持續發揮效用，尤其是信貸卡緊的情況下抑制交易。另一方面，市場轉冷的過程中心態也在發生轉變，觀望氣氛逐漸抬頭。尤其是一線城市是市場標桿，一旦標桿轉為弱勢，市場看淡預期會進一步強化，其他城市房價下跌只是時間節奏的先后。
上海市場分析：金九落空二手房年內首次下跌
盧文曦表示，金九給市場帶來很多預期，成交僅65.2萬平方米。9月首周開局只成交12萬平方米，雖然后續走勢穩步向上，但是增加量實在太少。最后一周雖然也在努力增加交易數值，但前期虧空太厲害，無奈成交總量連80萬平方米也達不到。從上海新建商品住宅交易情況來看，低于80萬平方米意味著市場處于“冷”的格局。成交銳減一方面和市場供應節奏相關，沒有穩定供應成交無法向上突破。另一方面，調控政策持續發揮效用，市場預期在調低，觀望氣氛逐步形成。因此指數上環比僅上漲0.2%，已經處于正常波動范疇。
8月上海針對存量市場出臺“三價就低”政策，在此影響下，市場成交進一步下挫，既8月成交量創年內低點后，9月繼續下滑，僅成交1.2萬套，繼續創年內新低。存量市場成交通常一個月在2萬套左右，9月成交量比正常情況要低40%。更何況是本應該有不錯銷量的傳統銷售季。說明這一調控政策成效非常明顯。一方面，購買二手房的需求在減少，不少轉向新房市場，即便有意愿購買二手房也比以往理性得多。另一方面，房東對于價格預期開始轉向，價格談判的空間逐漸打開。從指數來看，9月環比下跌0.6%，環比上年內首次出現下跌。
后市展望：金九銀十相繼落空樓市進入下行通道
盧文曦表示，銀十已經過半，盡管上海已經公布第五批入市房源，后續新房供應短缺現象會有好轉，但調控政策不會有松動的可能。上海進入改善時期，不少買家通過賣一買一方式進行置換，受到政策影響，存量市場無法順暢流轉，進而會逐漸影響新房需求。另一方面，隨著調控效應，市場預期也在發生改變，處于市場中的買家會有觀望情緒。因此第四批已經開盤的項目中，觸發“積分制”的樓盤比例比第三批少大約10%。新房受多重管控，即便成交量萎縮，價格方面也不會有太大波動。指數拐點也會比存量市場晚一些出現。相對而言，二手房成交量會持續減少，而低成交難以支撐當前房價，從趨勢來看，二手房的市場拐點已經先于新房確立。
（文章來源：大眾網）
