樓市入秋，房地產行業寒意蕭瑟。房企信用評級集體下調，將行業往寒冬再推一步。
與此同時，多家企業因資金緊張引發債券違約。2021年前9月，已有超39只涉房債券違約，數量超過2020年全年(18只)。
房地產企業面臨重重挑戰背后，調控效果逐漸顯現。在“兩集中供地”“三道紅線”“五檔房貸”之下，房地產行業逐漸回歸理性。過去數十年不斷升級的高杠桿模式，將在本輪變革中全面退潮，房地產行業即將邁進全新階段。
站在新賽道起點，企業必須在在確定與不確定之間做決定。因此，企業不斷調整戰略、變革組織架構、重構業務生態、調節商業模式。
今年以來，萬科、華潤置地、金地集團、貝殼找房、陽光城、新城控股、龍湖集團、等數十家企業啟動組織變革。而這一切的目的，均是為了適應地產下半場的變化，向精細化管理邁進，在管理紅利時代獲得發展主動權。
可研智庫認為，企業對組織架構的動態調整將成為行業常態。未來，企業面臨的不確定性有所增強，迫使其進行戰略轉向、組織變化以緊密承接戰略。隨著房地產行業逐步步入平臺期，企業對外、對內的競爭意識均有所加強，精簡、調整、增效為企業此輪組織變革的根本目的。
調控頻出 房地產行業進入平穩發展階段
“十四五”開局之年，中國房地產行業發生質的改變。
2021年2月23日，“兩集中供地”政策落地，22個城市一年集中賣三次土地，供應規則再迎巨變。這一年，“三道紅線”正式落地，既有的發展規則不再適用，所有企業回到同一起跑線。“五檔房貸”首度為房貸劃檔，收緊涉房資金。
新舊行業規則交替之際，中央多次強調“房住不炒”定位，為房地產行業創造穩定發展的環境。
宏觀層面，中央、地方樓市調控加碼，供需兩端齊發力，促使房價逐步回歸理性。中央明確實施房地產金融審慎管理制度，未來企業端、銀行端和個人端的資金監管均將持續強化，住房信貸環境收緊。地方層面，各地方政府因地制宜、多策并舉，穩地價、穩房價、穩預期，調控加碼城市不斷增加。
今年以來，全國各地已出臺超400次調控政策。一次次調控政策過后，國內樓市已迅速降溫。
事實上，今年的調控并非是突然轉向。早在2016年年底，中央經濟工作會議就已經提出“房住不炒”，并在2017年把“房住不炒”寫進十九大報告，確定了房地產政策的總體基調。
今年住房金融的收緊是對金融風險積聚這一癥結的精準用藥。近年來，部分企業并沒有堅定地執行“房住不炒”，部分企業甚至仍堅持“高周轉、高杠桿、高風險”的運營模式；局部城市也存在投資客群加杠桿買房導致房價過快上漲的現象，這些導致房地產市場金融風險積聚。
今年的政策變化特點是住房金融的收緊，這正是針對住房金融風險積聚的痛點。如高杠桿高風險房企被出清，加杠桿投資炒房導致房價過快上漲的風險被出清，房地產市場回歸平穩健康發展，未來穩健的企業可以提供更優質的住房，房價平穩消費者可以不再恐慌性買房，更多的消費者都買得起房，這無疑是對房地產市場最大的利好。
對于居住服務行業，住房交易告別大增大降，回歸平穩的交易中樞，相關服務人員就業平穩，全身心提高服務品質，這些都將直接利好整個行業的進步。
長期來看，行業大浪淘沙開始集中顯現。但危與機并存，房地產依然是市場化程度最高的市場，市場競爭加劇將進一步淘汰粗放式的發展模式。精耕社區，具有突出專業服務能力且能滿足消費需求的中介機構與從業人員將會勝出。
主動變革 向管理要紅利
當房地產市場接近天花板時，多數房企主動選擇組織變革，向管理要紅利。目前，中國房地產行業正在經歷洗牌與變革，主動擁抱變化才是“活下去”的根本解決路徑，房地產相關企業試圖通過組織架構調整實現精細化管控，提高管理效率以爭取更多利潤。
據億翰智庫統計，“三道紅線”發布以來，50強房企中有17家房企進行了組織架構變革。從梯隊分布上看，組織變革集中發生在頭部房企，其中TOP11-20房企有7家進行了組織層面的調整，調整比例最高。
以龍湖集團為例，龍湖進行做了總部輕量化設置，更名為集團賦能平臺，設立戰略研究部、供應鏈管理部、公共事務部、品牌部、數字科技部、人力資源及行政部、財務部、法律事務部等職能；而中國奧園則對管理層級進行壓縮，由“集團總部-二級集團-區域總部-城市公司”的四級管控調整為“集團總部-區域公司”二級管控為主；貝殼找房則對上海地區金融等部分業務進行調整。
億翰智庫認為，房地產相關企業通過組織架構調整以適應市場變化的做法已然是大勢所趨，組織層面的調整既能最大限度地優化整合資源，又能進一步降低管理成本，提高人均效能。
企業積極主動進行變革，實質上是為未來發展蓄能。房地產市場具有周期性，當市場走過調整期，迎來平穩發展新階段時，前瞻性進行戰略調整的企業將擁有更多的發展籌碼。
在品質居住時代，貝殼找房的模式長期來看更抗周期，對于這次樓市轉向，相信能夠搶占先機。貝殼人店網絡和社區的連接更廣更深，在周期波動中能保持房和客的資源。無論是業主、買家、租客還是房東，都與貝殼形成緊密聯系。貝殼的服務不僅局限在交易過程中，免費打印、提供快遞代收服務等，都在無形中加強貝殼與市場的黏性。基于信任的黏性一旦形成，將成為抵抗周期的最強動力。
基本面穩定 市場依然可期
長期看，全國房地產市場基本面并不像當下感受到的那么差。根據國家統計局數據，前8月全國新房銷售面積同比增長17%，銷售額同比增長24.5%，是歷史最高水平，全年新房銷售量及GMV都將再創歷史新高，GMV將達到17.8萬億。
事實上，我國房地產市場仍然有堅實的基本面支撐。未來五年，在家庭結構快速小型化、加速釋放的換房與改善需求、人口城鎮化等因素支撐下新房開發和銷售不會出現顯著下滑。
據了解，人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。此外，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。
市場認為，后續銀行對房地產相關的授信可能會邊際好轉，按揭額度也可能放松，這有助于推動寬信用。
業內人士預判，下一個五年仍將是一個新房銷售高峰期，新房開發量不會從當前1500萬套/年規模出現斷崖式下跌，預計2021-2025年新房交易量仍然保持在1300萬套左右。此外，住房供給結構也將得到有效的調整，人口凈流入的大城市和城市圈將需要更多的新增住房供給。同時，二手房供應將成為解決住房需求日益重要的組成部分。隨著住房存量盤子的不斷擴大，預計未來五年二手房市場規模也將不斷擴大。
（文章來源：時代周報）
