戴德梁行發布的2022年第一季度深圳寫字樓及零售市場快訊顯示：今年一季度，深圳甲級寫字樓租金延續平穩走勢，金融業表現堅挺，預計年內新增供應62.8萬平方米，福田、前海仍將是去化熱點。季度內，深圳優質購物中心租金與去年末基本持平，預計今年供應量較去年大幅減少，疫情繼續影響零售市場。
寫字樓租金延續平穩走勢金融業表現堅挺
2022年一季度，深圳寫字樓市場活躍度較上年水平有所回落，受季節性因素及疫情防控的影響，企業租賃需求中觀望情緒加重。
一季度，深圳投入使用的甲級寫字樓面積為33.5萬平米，與去年全年供應水平基本相當；但一季度甲級寫字樓吸納量僅為66575平方米，較去年同期下降28.5%。在供需關系的影響下，本季度空置率回升至22.2%，較上季度空置率上升2.9個百分點，較去年同期下降3.4個百分點。本季度租金則延續上年年中以來相對平穩的走勢，甲級寫字樓平均租金環比微升0.02%至每月每平方米210.5元，同比上漲0.4%。
盡管本季度的租賃成交多由春節前的尋租活動落定，依然反映出需求的行業趨勢。金融業表現堅挺，租賃成交面積占比高達41.7%，其中71.3%為國資控股企業。在經濟面臨下行壓力時，大型國企央企表現出了更強的抗風險能力。從區域分布上看，前海及福田CBD在一季度各吸引了40%以上的金融業需求，是金融業最為偏好的兩大片區。在“穩增長”背景下，今年的信貸環境預期將“穩中偏寬松”，金融機構料將繼續擔當深圳甲級寫字樓的需求主力之一。此外，本季度來自TMT行業的租賃面積占比約為12.3%；以律所及設計公司為主的專業服務業、以及包含跨境電商在內的商貿業均保持活躍，并錄得較大面積的租賃成交。
年內，深圳寫字樓新增供應62.8萬平方米，福田、前海將是去化熱點。當前寫字樓市場的活躍度下降受疫情因素影響較大，因此預期整體活躍度復蘇一定程度上取決于疫情控制及復工復產進度。同時，國際環境的變化及宏觀經濟所面臨的壓力對于深圳甲級寫字樓市場的影響同樣不可小覷。戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端指出，盡管疫情下項目工程暫停將直接影響在建項目的工期，但預計年內仍將有62.8萬平方米新增供應投入使用，除位于福田的中洲灣外主要分布于前海片區。結合需求端的壓力，深圳甲級寫字樓空置率短期內料將上行，租金面價或許不會顯著下跌，但更多的優惠措施或體現在延長免租期、裝修補貼等方面，而福田和前海料將是年內寫字樓市場最為活躍的區域。
優質購物中心租金與去年末基本持平
一季度，深圳優質購物中心存量維持在592萬平方米。張曉端分析，春節假期之前，在核心商圈的部分購物中心持續引進新商戶并開業，而個別調改項目亦逐漸完成租戶調整；同時不少年前已簽訂租約的新商戶于本季入場裝修或正式營業，在此影響下，一季度空置率較2021年末微降0.3個百分點至5.8%。全市平均租金維持在每月每平方米856.38元。而在后續疫情影響的不確定性之下，不排除業主以提供階段性的支持政策幫助租戶共渡難關。
新能源汽車、黃金珠寶及戶外運動延續了去年以來的積極需求。伴隨消費觀念升級，近年來黃金珠寶飾品多獲青睞。如今的黃金珠寶打破了傳統婚嫁禮品的刻板印象，從不同的工藝制作和款式設計開發了出奇新穎的產品以迎合年輕一代審美需求 ，而黃金保值增值的屬性更令產品需求上升進而帶動品牌保持擴張需求活躍。
受國際關系影響，油價飆升令新能源汽車進一步贏得市場關注，多選擇購物中心的首層或者中庭位置以方便展示車型。隨著生活品質的提升，市民愈加關注健康生活及戶外活動，2022年初深圳開展22個公園帳篷試點以滿足市民露營野趣，相關的戶外產品以及和運動類零售的需求持續增長。預計這些行業還將持續引領疫后零售市場的新增需求。另一方面，傳統服裝及快時尚品牌則因購買渠道和競品更加多樣，在激烈的市場競爭之下面積有所收縮。疫情的打擊、堂食的限制令非核心區域的小型餐飲收縮趨勢較為明顯，知名品牌或連鎖餐飲表現相對堅挺。
預計今年優質購物中心供應量較去年大幅減少，疫情繼續影響零售市場。根據未來供應預測，深圳今年將有52萬平方米的優質購物中心投入市場，其中羅湖占比38.1%，重點項目包括深圳天河城及華潤萬象食家。考慮到突發的疫情將影響在建項目工程進度，預計今年的實際供應量將大幅少于去年的82萬平方米。需求方面，在疫情走勢和經濟環境尚不明朗的背景下，目前品牌多選擇放緩開店步伐或更加謹慎，疫情對購物中心的影響料將在二季度的數據指標上將有所體現。此外，依托于深圳大數據的精準防控能力以及深圳成熟的疫情防控經驗，待疫情得到有效控制后，商業市場或有望實現較快的恢復速度。
（文章來源：證券時報·e公司）
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