4月14日，仲量聯行發布2022年一季度上海市房地產市場報告。
仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示：“1~2月，上海市辦公樓租賃需求保持旺盛，主要得益于市場上活躍的多元化租戶，其中以制造貿易、生命科學、金融及專業服務企業最為突出。”
報告顯示，上海市房地產市場在2022年開年整體保持強勁勢頭。今年一季度，上海全市甲級辦公樓市場凈吸納量仍錄得29.5萬平方米，浦東和浦西中央商務區的甲級辦公樓空置率明顯下降，并帶動租金持續增長。
不過，在3月份的疫情沖擊下，上海市房地產市場活動按下“暫停鍵”，短期內需求轉弱，預計辦公樓市場租金表現將面臨壓力。仲量聯行方面認為，盡管當前受到疫情及眾多不確定因素的影響，但投資者對長租公寓、生物醫藥和物流板塊依舊保持高度關注，物流地產市場也整體維持了強勁的租賃需求與租金增長勢頭。
部分板塊租賃需求活躍
仲量聯行報告顯示，2021年一季度，上海市甲級辦公樓市場凈吸納量曾創下2019年以來的季度最高值。
而今年一季度，上海全市甲級辦公樓市場凈吸納量錄得29.5萬平方米，同比增加了0.7萬平方米。其中，中央商務區凈吸納量錄得4.4萬平方米，非中央商務區凈吸納量達到25.2萬平方米。
仲量聯行上海商業地產部浦東團隊負責人王岳表示：“今年一季度，在上海市中央商務區內，浦東凈吸納量貢獻顯著，內資金融服務和專業服務公司在陸家嘴和竹園板塊的租賃需求尤其活躍。”
總體來看，在無新增供應的情況下，今年一季度，上海市中央商務區甲級辦公樓的空置率持續下降。其中，浦西中央商務區空置率為5.8%，環比下降0.2%，即將竣工的辦公樓項目收到大量預租問詢；而在強勁租賃勢頭的帶動下，浦東中央商務區空置率為8.9%，環比下降1.0%。
據了解，上海市非中央商務區共有3個項目新竣工交付，面積共計23.3萬平方米。不過，盡管預租問詢活躍，但非中央商務區的租賃需求并不如中央商務區，總體空置率為23.9%，環比下降1.0%。
“在3月份疫情暴發前，上海市甲級辦公樓的租金持續增長。”報告顯示，由于業主心態持續向好，浦西中央商務區租金環比增長2.4%。在浦東中央商務區，伴隨著市場復蘇，部分相對老舊的樓宇租賃活動也較為活躍，帶動浦東中央商務區租金環比上漲2.0%。而在非中央商務區，多個板塊復蘇也帶動平均租金環比增長了2.5%。
仲量聯行方面也指出，疫情將影響租賃活動以及地產決策，預計短期內新增租賃需求或將轉弱，租金表現也將面臨壓力。
下半年或蘊藏投資機遇
自2021年四季度開始，受利率降低、放款周期縮短及暫緩征收房產稅等因素影響，機構投資者預期開發商將大幅降價出售資產來確保資金流動性，但是在實際退出的案例中，價格大多仍保持正常的市場水平。
仲量聯行方面預計，接下來，機構投資者將保持觀望態度，收購機會或向國有企業傾斜。當前，上海等地在受新冠肺炎疫情影響下，能提供優質服務的物業及社區受到租房者的追捧。所以，擁有較強運營能力，并且能提供優質服務的長租公寓會受到投資者的持續關注。
從行業來看，自2019年底全球新冠肺炎疫情發生以來，整個生物醫藥行業崛起并蓬勃發展，進一步帶動上下游產業的擴張需求，激發了投資者對生命科學園的積極布局態度。
報告指出：“得益于成熟的產業聚集及豐厚的人才基礎，張江板塊持續收到生命科學企業的租賃問詢。同時，金橋及周康板塊承接部分外溢需求，也受到更多生命科學企業的關注。”
報告還指出，今年一季度，上海市物流地產租賃活動仍保持平穩。“本季度，上海市物流地產凈吸納量共錄得8.4萬平方米，整體非保稅物流倉儲市場的空置率也從9.7%下降至8.5%。”
“物流市場表現依舊強勁，倉儲需求保持高增長。”仲量聯行方面表示，盡管受疫情影響，短期內物流市場會面臨一定壓力，物流項目的投資收益率有所下降，但長期而言，投資者仍將持續追捧物流投資機會，預計今年將有大量物流資產包的出售計劃。
“雖受到當前疫情及眾多不確定因素的影響，投資者對長租公寓、生物醫藥和物流板塊依舊保持高度關注。我們預計，隨著前幾年投資機構入市的標的投資周期接近尾聲，今年下半年將會有大量資產退出市場，為市場帶來更多的投資機遇。”仲量聯行華東區資本市場總監孫翎表示。
（文章來源：中國經營網）
