8月17日，濟南市自然資源和規劃局協同濟南住房公積金中心、市司法局等宣布，創新推出二手房“帶押過戶”登記，即對于存在抵押的房產要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金，就可完成過戶、重新抵押并發放新的住房貸款。

據了解，目前該模式已在建設銀行、工商銀行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在濟南全市二手房市場全面推行。

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此前，昆明市已成功辦理了云南首筆二手房“帶押過戶”合并登記業務。多位業內人士指出，此類業務具有較好的創新性，對于當前各地適度調整二手房政策，提高市場流通性具有積極的啟發意義。

簡化二手房交易流程

在傳統的二手房交易中，賣家要出售二手房就必須把手中二手房的貸款先結清，流程為“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”，這就導致此類二手房的交易雙方不僅要在不動產登記機構和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，少則十天半個月，多則一個月以上，中間還有可能因各種因素導致交易失敗。對有改善需求的賣方來說，需要綜合考慮掛牌成交周期、過戶解押周期，無形中降低了市場流通性。

針對二手房交易的這些痛點，在8月17日濟南市委市政府召開的新聞發布會上，濟南市自然資源和規劃局一級調研員許多兵介紹，針對二手房交易過程中多部門分開辦理時間長、買賣交易風險高、資金成本高的問題，濟南市自然資源和規劃局協同市住房公積金中心和銀行、公證等機構歷時近半年積極探索，在全國首次創新推出二手房“帶押過戶”登記新模式。

據了解，在這種模式下，對于存在抵押的房產要上市交易的，實現了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發放新的貸款，提高了交易質量，降低了交易成本。

具體來看，該局聯合濟南市住房公積金中心出臺了《關于推行存量房交易公積金貸款“雙預告登記”的通知》，推行存量房轉移及抵押“雙預告及預轉本登記”模式，調整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調整為預告登記放款。該局不動產登記中心拓展線上申請系統，銀行貸款審批完成即可線上申請抵押預告登記，買賣雙方在手機端確認“雙預告登記”即可。

同時，上述線上申請系統還積極向房地產開發企業、房屋經紀機構延伸預告登記端口，進一步簡化辦理流程，縮短辦理時間，既“鎖定”真正的買方，又防止“一房多賣”，保障買賣雙方財產安全。

值得注意的是，在濟南市推出的“帶押過戶”新流程里，引入公證“提存賬戶”是一個重要的環節。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監管，確保資金安全，一旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況，交易失敗，資金將原路返還，避免發生資金糾紛。

據了解，“帶押過戶”新流程實施后，濟南二手房交易時可以實現“進一個窗口，提交一套材料，辦理一次業務”。買賣雙方轉移和抵押“雙預告登記”通過銀行就可以完成線上申請，轉移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預告登記自動轉為本登記，賣方在辦理轉移登記的當天或第二天就可以拿到購房款，結清原銀行貸款。辦理時限由原先的十幾天壓縮至1至3個工作日辦結。

目前，“帶押過戶”在工商銀行、建設銀行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在濟南全市二手房市場全面推行，實現銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉移登記、抵押注銷等各環節的無縫銜接。

促進市場流通

據了解，在濟南之前，今年8月2日，昆明市成功辦理了云南首筆二手房“帶押過戶”合并登記業務，該項改革先在建設銀行云南分行進行試點，待該項業務成熟后，將逐漸向其他金融機構推行。

中指研究院分院研究主管郭曉鋒指出，“帶押過戶”實施后，買賣雙方的交易更加便捷、高效。此外，新模式引入公證處“提存賬戶”，通過公證處的介入充分保障了交易安全，解決了買賣雙方互不信任的問題。并且，公證提存組合服務可以實現用買方的購房貸款來償還賣方尚欠銀行的貸款，對賣方而言，不必籌措過橋資金，降低了交易成本，對買方而言，把房款打到提存賬戶就可以拿到房，不需要先解押，如果過戶存在問題，房款還能原路返還，最大程度保障雙方利益，全面化解了交易風險。

過去，交易周期長、成本高是制約二手房市場流通性的一個重要因素。據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，二手房教育一般需要6~12個月的周期，其中贖樓和貸款就占了其中的一半，導致“賣一買一”的換房需求受阻，影響了新房交易，沖擊到房地產良性循環。

而在許多重點城市，二手房交易占據較大的市場份額。李宇嘉表示：“熱點城市二手房小戶型、區位優、分布廣的特點，為新市民上車安家，老市民換房改善，并以‘連環單’的形式，一個交易單能帶動多套房交易，從而達到豐富供應、活躍交投、帶旺市場的效果。”

過去，也曾有城市試圖推進“帶押過戶”政策，但由于擔心風險，銀行之間的協調等原因，并未能有效推進。據郭曉鋒解釋，此次濟南市“帶押過戶”舉措的推出，涉及公積金貸款、跨行貸款、同行貸款等多種類型，目前有北京銀行、建設銀行、工商銀行等金融機構積極配合，大多數銀行的上級監管部門尚未及時進行政策調整，而且在實際運行中，多年來的二手房交易市場已經形成慣例，如果買方到銀行辦理貸款，過戶抵押后才能放款；如果賣方存在抵押要辦過戶，必須還款解押才能過戶，這在各家銀行上級監管的風險防控要求中是比較一致的。

今年以來，濟南二手房市場表現平淡，成交量不高，客戶觀望情緒濃厚。據中指研究院百城二手住宅價格指數統計，1~7月濟南二手房均價累計下降0.5%，7月濟南二手房均價18436元/平方米，環比下降0.09%，同比下降0.5%。

今年5月22日至24日，濟南市曾連續出臺樓市調控政策，涉及限購范圍、限售條件、公貸額度、增購住房、降低購房門檻、降低首付比例、公貸首套房認定標準等七條調整政策。8月12日，濟南再次出臺政策，在濟南市行政區域內購買第二套普通自住住房申請住房公積金貸款，最低首付款比例由60%調整至40%。

“新模式的出臺，將為濟南房地產金融市場注入新的活水。”郭曉鋒表示。

多家市場機構數據顯示，自6月底以來，全國重點城市新房和二手房走勢呈現明顯分化，多個城市二手房成交量迅速回升。

多個重點城市通過降低首付比例、松綁限購政策等措施促進二手房市場交易，以西安、成都等為代表的13個重點城市還取消了二手房指導價。

但近期二手房回暖勢頭有所降低。國家統計局數據顯示，7月全國70個大中城市二手住宅價格下調的城市數量由48個增加至51個，價格上漲的城市數量為19個，較6月減少2個。

李宇嘉認為：“‘帶押過戶’政策落地有助于加快換房需求入市，促進新市民購買二手房及在城市扎根落戶，同時也將帶動新房交易量。若在全國推廣，可進一步促進房地產市場良性循環。”

（文章來源：中國經營網）

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