2022年，上海全面完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造，未來重點將轉向城中村改造和舊住房成套改造，正式打響“兩舊一村”改造攻堅戰。上海市政協委員、易居企業集團CEO丁祖昱建議，需要統籌好政府、企業、民眾三個群體，算好城市更新經濟、社會兩本大賬，引導房地產行業向新發展模式平穩過渡。
《中國經營報》記者了解到，目前，城市更新項目大多屬于“難啃的骨頭”，較多涉及風貌保護、產業升級等內容，導致項目附帶有高比例的保護保留建筑、產業引入門檻、落稅指標等開發限制條件，壓縮了企業可開發、可變現的空間。
為此，丁祖昱提出了以下3條建議：
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一是專注增量和存量的雙軌發展，推動開發模式和運營模式雙向并行。規劃在注重“增量”空間的同時，也要基于“存量”考慮資產盤活問題，提升規劃落地性。
丁祖昱指出，在城市更新規劃中，疊加產品圖層和經濟圖層，給出鼓勵更新的參考方向，評估增值空間，增強企業和政府對更新項目的整體把握，以便政府配套政策制定和土地合理定價。把“開發+銷售”和“開發+運營”的更新模式相結合，在保障項目經濟可行的基礎上，推動房地產業踐行“留改拆”為主線的城市更新，走可持續發展道路。
二是因“項”施策，加大政策配套支持力度。涉及“兩舊一村”、零星更新等內容的城市更新項目，面臨地理位置偏遠、改造經濟效益低、社會資本進駐意愿不足等多種問題。
在丁祖昱看來，一方面，需要政府敢于突破，主動求變，進一步放開政策層面的剛性認定指標，拓寬項目審批通道；建立城市更新方案的市區協同審批機制，壓縮企業時間成本；動態更新規劃方案，放開部分規劃約束指標等；另一方面，需要強化多部門協作，靈活運用用地性質轉換、容積率突破等鼓勵措施，讓利、便利于企業，提升市場化機構參與積極性，切實增強城市更新項目的可行性。
三是優化金融政策供給，協助企業降本增效。拓寬金融扶持渠道，針對緊迫的更新項目和優質的統籌主體，給予城市更新專項貸款、城市更新地方債等支持；對于側重民生改善、風貌保護、產業升級等長遠利益考慮的更新片區，進一步加大各級各類財政補貼扶持力度；對于保留保護建筑比例高、重點產業升級、社會效益凸顯的項目，加大貼息力度，取消貼息最長時間限制，協助社會資本積極、高效地開展城市更新工作。
“上海城市更新正在步入‘提質增效’的關鍵時期，下階段需要政府通過政策創新、模式創新，增強城市更新配套制度供給，協助企業共同算好更新賬，推動房地產行業轉型發展，讓上海這座城市的未來更加美好。”丁祖昱說。
與此同時，丁祖昱還將目光聚焦到了上海市普通住宅的認定標準。
記者注意到，2014年11月13日，上海市房管局等四部門出臺的《關于調整本市普通住房標準的通知》中規定，可以享受優惠政策的普通住房應同時滿足三個條件：房屋需為五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格需低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于450萬元/套，內環線與外環線之間的低于310萬元/套，外環線以外的低于230萬元/套。
“上海市普通住宅認定標準首次是在2012年制定的，僅在2014年做過一次動態調整，至今已有長達9年時間未做改變，但上海房價在這9年內已經有了較大幅度變化。”在丁祖昱看來，這導致在房屋交易過程中產生的稅費，大多要按照非普通住宅去繳納，增加了交易雙方的實際成本。
因此，丁祖昱建議，上海市普通住宅標準可以根據房價水平每年動態調整，進一步放寬普通住宅標準，釋放更多剛性需求。
（文章來源：中國經營網）
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