作為西部地區重要中心城市，成都人民的買房熱情不曾消退，價格合適瞬間可以形成排隊搶購狂潮。時隔兩年后，3月30日深夜，成都一恒大樓盤突發取證公告，迅速引發本地各大微信群熱議。

眾多購房者一方面擔憂恒大樓盤爛尾，一方面又加入這場搶購熱潮。證券時報·e公司了解到，成都該恒大樓盤開啟預售僅兩天時間，就有接近3400名棚改和無房剛需購房者通過資格審核。

競爭更為殘酷的是，入圍搖號名單最后一位幸運者屬于無房剛需家庭第四順位，其社保時長達到84個月(7年)之久，而更多涌入的普通資格家庭卻連入圍門檻都進不去。

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逾千套房源取證銷售

3月30日晚上11點過，沉寂了一年半的成都恒大天府半島公眾號終于更新，不更則已，一更驚人。

● 恒大天府半島公告披露，根據成都市政府及市級相關部門關于商品住房開盤銷售的相關要求，制定恒大天府半島天紀小區項目75、76、81、82號樓商品住房開盤銷售方案。

具體來看，恒大天府半島天紀小區項目位于成都市天府新區華陽天府大道南段2716號，本批次全部準售房源共1124套，面積約128598.69㎡。其中，約91㎡三室兩廳一衛戶型112套，約110~126㎡三室兩廳兩衛戶型950套，約134~137㎡四室兩廳兩衛戶型62套；75棟280套、76棟124套、81棟360套、82棟360套。

需要指出的是，此次購房報名登記只給了兩天時間，即3月31日至2022年4月1日(每日9:00-17:00)，公證搖號時間為4月4日，預計4月6日~8日選房，而小區交房時間則為兩年后的2024年6月30日。

按照銷售方式規定，若登記購房人數在當期準售房源數1.2倍以內(不含1.2倍)，恒大將自行組織有序銷售，自行組織銷售按照棚改貨幣化安置住戶、無房居民家庭、普通購房家庭的分類及先后順序有序開展。當期準售房源中，225套用于棚改貨幣化安置住戶選購，540套用于無房居民家庭選購，359套用于普通購房家庭選購。

不過，若登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的，全部房源優先向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售；若購房資格復核通過的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶總數不足房源數3倍的，則由已報名登記的普通購房家庭遞補。全部無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶選購結束后，若有剩余房源，則由普通購房家庭依序選購。

上述預售公告發出后，迅速在成都本地圈子“炸開了鍋”，各大微信聊天群加班加急熱議此事。

3月31日下午，就有成都本地樓市自媒體爆料半島樓盤報名人數已經超過6000人，4月1日多個微信群流傳報名人數超過1萬人。

針對該情況，證券時報·e公司記者于4月2日下午來到恒大天府半島項目銷售中心，盡管當時登記報名已經結束，但前往看房咨詢的購房者仍絡繹不絕。據該樓盤項目銷售人員表示，所有登記報名購房者資料已經上傳相關部門，但清楚具體報名人數，不過數量還是很多，基本可以肯定的是，普通資格的購房者大概率不能入圍搖號名單。

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3373戶入圍搖號名單

回溯到兩年前(2020年3月11日)，成都恒大天府半島天紀小區項目曾取得預售證，該批次準售房源共360套，建面約110~122㎡，房源均價約12500元/㎡。

證券時報·e公司記者從售樓處了解到，多達11129人報名參與該小區搖號購房，這也是2020年春節新冠疫情爆發后成都首個搖號人數過萬的樓盤。據成都購房通計算，當時普通購房者搖中概率僅為1.45%；據鏈家平臺顯示，兩年前該恒大樓盤前幾期項目二手房均價已經達到16000元/㎡。

2021年，在陷入巨大的債務危機后，全國恒大旗下項目頻頻停工，風險有多大自然不言而喻。

盡管存在諸多風險因素，但恒大天府半島的購房者仍是趨之若鶩。

2022年4月3日凌晨，成都恒大天府半島官方公眾號正式發布登記購房人名冊(復審名單)，共有3373通過購房資格復審入圍搖號，妥妥的三倍熱盤、限售五年。

其中，棚改入圍家庭數量為12戶，無房剛需家庭有3361戶。但需要注意到的是，最后一名入圍搖號的幸運者屬于第四順位，其社保時長達到84個月之久。

這就意味著，報名恒大半島的購房者遠遠不止這3373戶，普通資格家庭甚至連入圍機會都沒有，就算是無房剛需家庭，社保時長在84個月(7年)以下的購房者也同樣無緣參與搖號。

成都購房者搶房熱情可見一斑，現實的新舊二手房“剪刀差”利潤空間，成為這個樓盤持續火爆的最重要核心因素。

● 據公告披露，此次恒大天府半島7期項目商品住房，帶裝修價格為11487元~13917元/㎡左右(裝修標準3228元/㎡)，單價普遍集中在12500元/㎡附近。僅從價格來看，恒大天府半島7期單價比前年3月批次10906元/㎡~13660元/㎡，僅有小幅波動，在如今動輒2.5萬元、3萬元單價的樓市面前那是“相當溫柔”。

2021年8月4日，成都發布第三批次二手住房成交參考價，恒大天府半島2期項目參考價被定為19496元/㎡，二手房與本批次新房的價格“剪刀差”不必多言。

據房產中介透露，2021年11月之后，購房信貸開始寬松，放款速度明顯加快，大量二手房源實現成交，天府半島二手房真實成交價或許更高。

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被列為重點風險項目

近期，互聯網、微信等渠道又出現大量關于恒大天府半島項目商品房銷售的不實宣傳、虛假承諾博取眼球、變相收取服務費等。

3月31日凌晨，成都天府新區房地產業協會還專門發布溫馨提示：一、審慎評估，恒大天府半島項目屬于重點風險項目，購買房屋前應認真了解開發企業及項目商品房相關信息。同時，注意甄別相關信息真假，不要盲目跟風，審慎評估后再購買；二、審慎付款，項目商品房銷售實行明碼標價，在購房前，需留意銷售現場公示，勿支付標價之外，任何未予標明的費用；三、審慎選購，充分了解在售房源信息，周邊教育資源、公共交通及不利因素等。

值得注意的是，與傳統的購房登記不同，購買恒大天府半島的客戶，還需要在商品住房購房登記系統中，點擊自銷房源購房登記，選擇區域“天府新區”，并輸入預售證號510110202255227，才可進行登記。

在售樓部現場，證券時報·e公司記者也注意到，隨處可見各種風險警示海報和標語，顯然恒大也是想讓各位購房者謹慎考慮再做出決定。

恒大天府半島銷售人員表示，7期項目所有預售資金，都會進入專門的賬戶，由政府監管、專款專用，只會用于項目的建設和交付。通俗點來講，就是用這次購房者認購的資金，將這期項目盤活修完。在整個預售過程中，都是完全公開透明的，由政府部門監控，不存在任何所謂的第三方渠道。由此，所以部分中介到處宣揚的“茶水費”、“包拿房”等都是虛假信息，希望購房者不要上當受騙。

上述銷售人員表示，本次開盤的是7期75、76、81、82號樓，主體建筑都已經完成，剩下的就是精裝修等工程需要完善。此前幾年，7期已經銷售了部分住宅，除此之外還有樓底商業等待售。

從天府天府半島總體來講，還規劃有8、9、10期項目，其中9期是教育用地，目前都尚未開工建設；著名的3期“三葉草”及部分別墅、商業都還沒開始銷售，天府半島這個大盤還有很多值得盤活的價值。

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“網紅盤”頻引搶購潮

2021年最后一天，成都市住建局放出3張預售證，歲末年初樓市演義持續進行。

其中，雪松雅居樂IN天府項目為主城區難得的新盤，這是2021年3月以來的第三批次取證，數次取證批次均出現了3倍熔斷的火爆局面，購房者熱情高漲。1月19日，雪松雅居樂IN天府公布了最新批次報名人數，本批次再次3倍熔斷，1585組購房者復核通過，最低13個月社保入圍，中簽率約33%。

1月23日，雪松雅居樂IN天府正式選房，彼時，證券時報·e公司記者在現場看到，整個售樓部早已是開啟“人從眾”模式。搖號排在前列的購房者，那是喜笑顏開、紅光滿面，排名300名后的心神焦慮、坐立不安。盡管該項目兩大開發商雅居樂和雪松正在打官司“扯皮”，但是大多數購房者相信這并無大礙，尤其是投資客看來，買到就是賺到，幾年后一轉手，輕松浮盈上百萬。

當時，一位剛需成都購房者對記者表示，現在成都的房價越來越高，很多主城區新盤單價都在挨邊3萬元附近，總價更是動輒300多萬元以上，這對普通工薪階層剛需根本難以承受。IN天府樓盤200多萬的門檻，對自己家庭來講相對更為現實，但這種盤必然是拼運氣搶。

就在恒大復審名單剛剛出爐后，2022年4月2日，成都新房市場再次釋放另一神盤取證——位于龍泉驛區洛帶鎮的華僑城融創春風十里。

據悉，本批次華僑城融創春風十里1218套房源取證， 共計推出1~6棟建面約77~137/㎡，全清水交付，單價4208元~5184元/㎡，項目登記時間為2022年4月3~4日。如此房價恍如“重回10年前”，登記購房首日，該樓盤售樓部便被圍得水泄不通。

不僅低價盤如此，在巨大利益預期的驅動之下，豪宅也能成爆款產品。2020年12月18日，時隔4年時間，成都萬科公園5號終于再度取證，一次性推出了16棟、9-22F住宅，共831套、配置189㎡、215㎡、260㎡三種戶型，帶精裝均價2.42萬/㎡，套均總價約527萬，這在成都市場算是標準的豪宅。

彼時，參與該樓盤搖號購房符合條件的入圍人數達到1753人，1748家無房剛需家庭報名，另有5戶棚改居民。按照當時搖號購房規則，以具備項目所屬行政區、當地社保等條件來排序，位列剛需無房第一位的購房者連續繳納社保時間長達320個月(約27年)。

2022年2月14日，成都高新區一套高級住宅通過司法拍賣，最終以超過1100萬元的價格成交。這套房源于2020年12月“搖號”銷售，當時同戶型房源最高售價在630萬元左右。2021年6月29日，這套房源才完成備案，目前還屬于在建工程，尚未交房。

換句話說，成都這套豪宅業主還未經“過手”，就在短短8個月時間里，輕松賺得近500萬元的溢價。

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政府忙打補丁抑制炒房

近年來，成都多次出現萬人搶購同一小區的“網紅新盤”，購房者競爭異常激烈，無房剛需也難以中簽。

盡管“房住不炒”深入人心，但成都樓市仍常常被當地資金火熱追捧，很多人將“搖號購房”作為改變命運的賺錢捷徑。本著買到就賺到的心理，造成一些性價比高的熱盤仍然一房難求，真正的無房剛需購房者難“安家”。

當然，成都市也一再強調堅持“房住不炒”的定位，相關部門也在不斷努力，多次查漏補缺、完善抑制炒房的政策，嚴防炒作行為。

● 鑒于上述情況，2021年3月22日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從土地供應、房地價聯動、住房保障、法拍限購、二手房成交參考價格機制、銀行信貸等多個方面，進一步加碼對成都樓市的調控力度。

針對“網紅新盤”火爆情況，上述《通知》還要求，加強住房交易管理。具體規定為，登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的項目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。所謂“人房比”，那就是某個新盤登記購房人數和當期房源數的比例，而本文提到的萬科公園五號就屬于3倍熱盤，5年限售。

此前，部分不法中介機構利用成都市“法拍房”未納入限購限售范圍進行惡意炒作，個人當事人虛構債權債務糾紛通過訴訟取得住房等現象時有發生，變相規避限購政策。但隨著新政的實施，該漏洞有望被堵上，《通知》規定的主體包括自然人、法人和非法人組織。

根據2021年3月的這份《通知》，成都市首次明確，將法拍房首次被納入限購及限售政策范圍。依據合同約定方式取得成都市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應當符合本市住房限購、限售政策的規定。通過司法處置和股權轉讓取得的開發項目的受讓人，應按照原土地出讓合同和履約協議約定開發條件進行開發，并按照調控要求銷售住房。

在司法拍賣的實踐中，競買人應對自身是否符合本市住房限購政策承擔相應后果，一旦司法拍賣成交裁定文書下達，競買人因不符合本市住房限購政策不能過戶，須自行承擔毀拍的法律后果。

從理論上講，這系列的政策一定程度上打擊了部分投資購房者搶網紅盤熱情，卻也并不意味著普通購房者“上車”的幾率增大。

根據成都購房通數據統計顯示，成都二手房市場有了明顯回暖趨勢，2022年3月，當地二手房月度成交量重回萬套大關，已經達到1.39萬套，創下一年多來的新高。

有購房者對記者表示，2021年，很多人說成都樓市進入寒冬，但這需要就具體項目來看。隨著國家對房地產的調控深入，那些拿地價高的高價盤自然門可羅雀，但成都有炒房意圖的購房者比比皆是，他們只是在等機會潛伏下手。目前來看，成都樓市還沒到需要放松限購的時候，如果真的對樓市進行松綁，那無房剛需家庭更難買到房。

（文章來源：e公司）

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