引言：中國潮、國際范、煙火氣……總是能循序漸進從胡同走向中央商務區，在多元與包容的基礎上烙印只屬于北京的商業變遷。由商務部市場運行和消費促進司、北京市商務局指導，北京市商業聯合會、北京商報社共同主辦的2022年度(第十六屆)北京商業高峰論壇暨北京國際消費中心城市論壇上，《2022北京商業發展藍皮書》正式發布。該報告通過與政府、企業深度溝通，進行一線走訪，從多角度、多業態來呈現北京商業發展變化及未來北京商業發展藍圖。

購物中心密集分布的城市里，在距離居民更近的地方，其實仍有一些空白需要填補。在朝陽區褡褳坡商圈周邊，密集分布著朝陽大悅城、雙橋萬達廣場、龍湖長楹天街等購物中心。然而，為避免集中布局顧客被分流的狀況，各購物中心之間存在一定距離，褡褳坡商圈正是處于這一“空白”地帶。

家門口，向優質邁進

(相關資料圖)

一大早，家住朝陽區朝青·知筑小區的孫阿姨便拖著小推車出門買菜。她想了想，小區旁新開的超市蔬菜品種多、價格實惠，決定上那去。以前，孫阿姨想要買菜需要走一段距離，且只有一家超市可以選擇，現在在小區樓下就能買到，而且可以貨比三家，選擇變得豐富。

孫阿姨家附近，旺客四季褡褳坡項目、定福家園北里底商正在緊鑼密鼓地招商中，周邊已有部分餐飲店、社區超市、美容護理店開業。其中，旺客四季褡褳坡項目于2022年9月29日開啟招商，項目整體將于2023年2月14日開業。

與以往的社區商業不同，旺客四季褡褳坡項目的招商業態未局限在洗衣、維修、房產中介等生活服務業方面，同時還面向餐飲、零售、咖啡等品牌。西區商業定位為年輕時尚主題，東區商業則以家庭生活為主題。據了解，為培育具有煙火氣的商業氛圍，旺客四季褡褳坡項目內近80%的品牌與本地生活相關。“西區負一層與褡褳坡地鐵站相通，更適合引入社交性強的品牌。”旺客四季褡褳坡項目經理田偉表示，東區則能覆蓋更多社區居民，會強化日常生活服務功能。

沿著旺客四季褡褳坡項目向東走約500米，是2022年10月1日新開業的fudi倉儲會員店朝北店。fudi的入駐也使得褡褳坡社區商業的建設更進一步。

fudi倉儲會員店朝北店距離地鐵6號線黃渠站約300米，距離褡褳坡站約800米，從距離上看，fudi三家門店的選址一步步向社區靠近。fudi相關負責人也直言，區別于現有門店，fudi新店選址人流密集的大型居住區，“在離消費者更近的位置尋找落點”。

fudi倉儲會員店朝北店、旺客四季褡褳坡項目都將目標客群瞄準了褡褳坡商圈周邊的居民。“自今年5月中標該項目后，旺客四季對周邊居民數量、客群需求及周邊商業項目做了大量的調查。”田偉表示，深耕周邊1公里是旺客四季的目標。據悉，旺客四季褡褳坡項目周邊1公里半徑內居民區達23個，居住人口6萬人，以中高端小區為主；項目3公里半徑內人口約32萬，19-34歲年齡段人群占比47%，客群集中為公司職員、服務人員。

從褡褳坡區域來看，商圈周邊3公里商業依舊為空白，難以滿足大量居民的社區消費需求。旺客四季項目2公里內僅有由原歐尚超市改造的fudi會員店乘籌備中的定福家園北里底商、朝青·知筑底商，以及一些零散分布的小超市、便利店等。西側朝陽大悅城距離約6公里，東側雙橋萬達、龍湖長楹天街距離都在3公里以上。

隨著fudi倉儲會員店開業、旺客四季褡褳坡項目、周邊底商逐步開業，褡褳坡商圈的商業氛圍將進一步得到改善。“家門口”的商店將不僅只有早餐店、超市、水果店，還將擁有咖啡、餐飲、時尚服飾等門店，在家門口也可以進行優質、時尚的消費。

小項目，運營有講究

旺客四季褡褳坡項目面積約2萬多平方米，與大型購物中心相比，該項目體量不大，但想要做好社區商業，在運營方面卻需要付出更多的巧思。據了解，在大型商超依靠連鎖化占有市場的趨勢之下，社區商業的背后也是連鎖化經營。旺客四季的招商營運團隊已孵化出30余個商業項目，未來還將在旺客四季這一產品線拓展出3個項目。

“從5月接手該項目，到9月啟動招商，再到12月試營業，以及明年2月正式開業，這個2萬多平方米的項目籌備期不足一年。”田偉介紹，社區商業與大型購物中心的運營并不相同，籌備時間和養商期相比更為短暫，但租金彈性更小，硬件要求更高，整體運營并非易事。

旺客四季針對劃分的餐飲業態區域設計了水、電、燃氣、排煙等功能。田偉指出，正是因為項目方為商戶做好了一些基礎的功能，在商戶入駐時也能節省不少流程和費用，所以租金彈性較小。“社區商業的租金相比購物中心要低好幾倍，但成本卻不相上下，所以對于商戶而言是個好選擇，但對于運營方而言，利潤空間相對較小。”

小體量的社區商業，更多是靠著小微企業支撐。田偉透露，在招商上，除了臨街鋪位和超市區域的主力店需要引入知名度較高的連鎖商業，大部分為個體工商戶和小微企業。“當前商業環境之下，個體工商戶和小微企業與物業運營方的關系更為牢靠，雙方可以相互扶持和協商運營。相反，一些資本注入的連鎖企業，一旦發生關店和縮減市場的決定之后，很難再去協商。”田偉坦言。

而對于fudi這樣的倉儲會員店而言，靠近社區后，其在物業、租金等方面的支出成本或許會更高。所以，無論是門店面積、商品品類，還是整個運營的底層邏輯都需要進行一定的更新。

一直以來，倉儲會員店的核心是以精選商品SKU節省時間、大件包裝降低多次重復購買頻率、大宗購物提高議價能力，切中的是追求高效率、高品質的目標人群需求。在這樣的需求下，選址遠郊位置似乎更適合倉儲會員店。

此前，消費者習慣驅車前往遠郊的倉儲會員店，感嘆“開車三四十分鐘，一周去一次”。倉儲會員店開在了家門口，“一周一次”的消費頻次要變為“一周多次”，與之匹配的消費習慣、采購量、客單價自然要發生變化，甚至是線上配送可覆蓋的范圍也要改變。

與此同時，社區周邊有著大大小小的超市，周圍的競品增加，競爭產生的消費者分流在所難免。fudi在朝陽區三間房東路新開的門店周圍，至少3家社區小店、社區超市，西側有物美超市。在繁瑣的零售競爭中，選品、控價、運營效率和控制成本等是倉儲會員店打造壁壘的標配。

一刻鐘，需求全覆蓋

2020年11月，北京市商務局等9部門聯合發布《關于進一步促進社區商業發展的若干措施》提到，要從優化營商環境、鼓勵融合發展、培育區域特色三方面促進社區商業發展，進一步提高生活性服務業品質，更好地滿足市民多樣化、便利化生活需求。

北京市商務局發布的《加快建設一刻鐘便民生活圈促進生活服務業轉型升級的若干措施》進一步細化了相關要求。其中提到，預計到2025年，北京市實現一刻鐘便民生活圈全覆蓋，形成多元化、多樣化、覆蓋城鄉的生活服務體系。立足2022年，北京將精準補建和規范提升基本便民商業網點410個左右，每百萬人口擁有連鎖便利店(社區超市)數量達320家左右。為加快建設一刻鐘便民生活圈，社區商業的發展變得更為迫切。

社區商業一度被稱為“商業地產新藍海”。北京國際商貿中心研究基地首席專家賴陽指出，社區商業在城市中是居民生活品質提升的重要基礎，也是宜居城市建設的重要內容。“居民消費有相當高的比例是在社區實現的，社區商業本身有著很好的商業機會。”賴陽表示，如果社區商業能做好，對于項目方而言是能夠獲得收益增長的方面。

然而在實際發展中，想要做好社區商業還是得花點功夫。如今，隨著電商發展、消費者習慣變化，社區商業的存在并不只是滿足日常的基本需求這么簡單。

賴陽認為，社區商業未來的發展趨勢應是集休閑、文化娛樂、人際交往、時尚生活于一體。隨著平臺購物、電商到家業務的實現，居民基本的購物需求大部分已得到解決，傳統的“超市+百貨”的社區商業模式逐漸被消費者淘汰。

不久之前，北京市商務局發布的“一刻鐘便民生活圈動態地圖2.0”版本中提到，在八類基本便民商業網點的基礎上，新增了鮮花、咖啡、藥店等品質提升類的業態，并通過供給指數和消費指數反映最近一天便民商業網點的經營和消費變化情況。通過動態監測社區基本便民網點的供給情況，實現對未達標社區的預測、預警，這項功能已于2022年10月正式上線。

“社區商業應該成為周邊居民享受社區生活、體驗社區生活的一個中心，應該具有智能、溫度、共享式、時尚化兼具的生活空間。”賴陽指出。

（文章來源：北京商報）

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