“2022年四季度，上海辦公樓市場整體的租賃需求仍顯謹慎，但金融、專業服務等傳統行業以及生命科學和新能源汽車等新興產業保持韌性。”近日，仲量聯行在《2022年第四季度上海房地產市場回顧與展望報告》(以下簡稱“《報告》”)中表示，總體而言，2022年四季度，上海市商業地產市場蓄勢修復。

《中國經營報》記者從仲量聯行方面獲悉，在上海市零售物業市場方面，盡管消費者出于疫情防護方面的考量，導致短期內購物中心整體客流量受到影響，但2022年四季度仍有部分業態需求保持穩健，而物流地產市場則保持韌性，租金漲幅雖有所放緩，但租金水平仍保持上升態勢。

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仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示：“上海市正在迎接新的曙光。我們預計，正常的生產生活秩序將逐步恢復，為接下來市場信心與商業活動的恢復奠定基礎。”

新興產業帶動租賃需求

根據仲量聯行統計數據，2022年，上海市辦公樓市場租賃需求有所減少，四季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，2022年全年共錄得52.4萬平方米。其中，上海中央商務區凈吸納量錄得1.7萬平方米，非中央商務區吸納量錄得50.7萬平方米。

仲量聯行上海商業地產部資深董事黃臻表示：“大部分甲級辦公樓租賃需求來自內資企業以及金融、專業服務和科技新媒體行業。與此同時，我們觀察到新能源汽車和生命科學企業繼續尋求搬遷及擴租機會。”

上述《報告》顯示，在上海中央商務區，位于靜安區的兩個項目于2022年四季度交付，共計新增9.7萬平方米的供應量。“新增供應將上海中央商務區2022年底的空置率推高至10.2%，環比上升1.1個百分點，同比上升2.3個百分點。”

此外，仲量聯行統計數據顯示，2022年，上海非中央商務區共有一個項目竣工交付，體量為6.4萬平方米。總部型需求以及活躍板塊內的新竣工項目貢獻了非中央商務中的大部分租賃需求，帶動非中央商務區空置率同比下降了0.5個百分點，空置率降至24.5%。

展望2023年市場走勢，仲量聯行分析認為，上海市辦公樓市場將蓄勢復蘇，二季度后回暖信號有望顯著增強。在傳統甲級辦公樓需求中，財政和貨幣政策趨于寬松的環境以及“金融16條”等政策有助于金融行業業務增長，其辦公需求有望進一步釋放。

仲量聯行同時表示，外商獨資公募獲批開業以及WOFE牌照(私募投資管理人牌照)跟進發放等金融開放政策持續落地，為外資金融公司提供了更多機會。進一步擴大高水平對外開放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助于促進經濟增長，刺激國內外企業對辦公面積的需求。2023年，新能源汽車產業鏈、生命科學等新興產業在甲級辦公樓中的租賃占比有望繼續提升。

值得注意的是，新能源汽車等新興產業不僅正在提升甲級辦公樓中的租賃占比，也在繼續引領上海產業園區市場的租賃需求。

仲量聯行統計數據顯示，2022年四季度，上海產業園區凈吸納量錄得4.8萬平方米，2022年全年共計錄得26.9萬平方米。“大部分租戶仍保持較為謹慎的租賃策略，決策周期延長。”仲量聯行方面表示，但新能源汽車等新興產業租賃需求旺盛，如博世未來智能駕駛與控制(上海)研發中心在金橋智立方租賃了1.1萬平方米的辦公物業。

物流地產整體空置率下降

除甲級辦公樓與產業園區外，2022年，上海物流地產市場發展狀況也頗受關注。

仲量聯行提供的統計數據顯示，2022年四季度，上海物流地產租賃活動保持穩定，凈吸納量錄得10.2萬平方米；2022年全年，上海物流地產凈吸納量為33.7萬平方米。

“盡管2022年疫情反復擾亂整體經濟活動，使得凈吸納量與2021年的歷年最高水平相比出現回落，但整體物流地產仍展現出韌性。”仲量聯行中國區產業與物流服務部資深董事黃暉表示。

“2022年四季度，租賃活動主要由第三方物流租戶的擴租需求主導。”仲量聯行統計數據顯示，例如，一家本地第三方物流企業在松江子市場租賃了6000平方米。同時，多家第三方物流企業在奉賢子市場的租賃面積也總計超過1萬平方米。“2022年，上海物流地產整體空置率也因此由2021年的9.8%下降至9.6%。”

不僅如此，2023年，上海市將有6個新項目交付入市，總體量接近66萬平方米，這些新增供應面積主要分布于青浦、松江和金山等子市場。“2023年，上海市物流地產租賃需求有望出現復蘇。”仲量聯行預計。

除物流地產外，上海市投資市場成交情況也引發市場關注。仲量聯行統計數據顯示，2022年全年，上海市投資市場共錄得74宗交易，成交額約836.4億元，相較于2021年全年的約1083億元，成交額同比下降了22.8%。

“2022年第二和第三季度，上海市投資市場成交量較為低迷。第四季度，在房地產行業利好政策的支持下出現明顯反彈，成交額約為264億元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。”仲量聯行方面表示。

據仲量聯行方面透露，在上海市投資市場中，辦公物業依舊在成交資產類型中占據主導位置，2022年成交金額占比為64.3%，成交宗數占比為50%。“除辦公物業以外，長租公寓也受到投資者追捧。2022年全年，上海市投資市場共有74宗大宗交易，其中有15宗為長租公寓，占比名列第二。除長租公寓外，產業園區、酒店和養老等資產也受到市場關注。”

仲量聯行華東區資本市場部總監孫翎分析認為：“近期，恢復房企上市公司再融資、允許私募設不動產私募投資基金以及加快擴大REITs范圍等政策消息，不斷利好房地產投資市場發展。”

孫翎進一步表示，隨著防疫政策逐步放寬，出行限制解除，以及過去幾年資產價格理性調整，投資者信心有望進一步回歸。“預計2023年上海市投資市場或將迎來新一輪反彈。”

（文章來源：中國經營網）

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