截至3月17日，已有十余座城市公布了2022年首批集中出讓土地詳情，重點城市的集中推地潮仍在延續。
根據克而瑞研究中心統計，今年前兩個月，綠城中國、華潤置地、金地集團、中海地產等房企的拿地金額保持領先。縱觀整體表現，出手的企業以國企、央企以及地方平臺為主。
值得注意的是，目前已釋放2022年拿地相關安排的房企中，國企越秀地產亦明確提出，今年將按照40%的投銷比安排投資，預計可用資金為457億元。
克而瑞分析指出，2022年的土地成交市場仍將呈現出“強者恒強”格局，企業拿地積極性將繼續分化。隨著首輪集中土拍的相繼舉行，預計今年3月份土地成交規模將有所回升。
值得注意的是，東莞亦在2022年成為“雙集中”供地城市之一。
3月16日，東莞市自然資源局方面對《中國經營報》記者表示，為穩定土地市場，經過認真研判并借鑒去年部分集中供地城市的經驗做法，該局于近期推出首批8宗土地，同時為提高成交率實施了數項工作。
溢價率微漲
2022年首場集中供地活動——北京土拍中，18宗住宅用地僅石景山1宗地塊因無人報價而流拍，其余17宗完成成交，總建筑面積約161萬平方米，共攬金約480.23億元。
此次土拍的平均溢價率為4.5%，較北京2021年第三輪集中供地提升了3.4個百分點；流拍率從17%回落至6%；溢價成交地塊有9宗，占比50%。
記者注意到，上述成交的17宗土地中，有3宗觸及最高限價成交，分別為豐臺區玉泉營街道紀家廟村丁D-007地塊(以下簡稱“紀家廟村地塊”)、朝陽區崔各莊鄉黑橋村及南皋村棚改地塊(以下簡稱“崔各莊鄉地塊”)、昌平區中關村生命科學園CP02-0101-6006地塊(以下簡稱“中關村生命科學園地塊”)。
根據北京市規劃和自然資源委員會發布的公告，紀家廟村地塊由JJM-007地塊、JJM-012地塊組成，用地性質為R2二類住宅用地、A33基礎教育用地。總用地規模為3.35萬平方米，總建筑規模為8.54萬平方米。
紀家廟村地塊位于南三環內，毗鄰萬柳園、玉泉營橋，鄰近京開高速、紀家廟地鐵站和東管頭南站，附近有商圈。
上述競拍中，紀家廟村地塊吸引了中海地產、華潤置地等4家房企參與，最終由華潤置地以上限總價57.12億元拿下，成交樓面價約達6.69萬元/平方米，溢價率為5%。
崔各莊鄉地塊、中關村生命科學園地塊分別被綠城中國、建發房產以上限總價43.47億元、27.72億元競得，溢價率均為15%。
另外，成交地塊中，順義新城第5街區平各莊舊村改造項目SY00-0005-6046/6045地塊的樓面價最低，僅有民企旭輝參與報價，最終以14.07億元成交，溢價率僅0.5%。
至此，在此次北京土拍中，綠城中國共拿下3宗住宅用地；中海地產、華潤置地分別落袋兩子；“保利發展+金地集團”聯合體競得2宗地塊。
克而瑞指出，在北京市場的成交出現回暖、杭州部分商業用地出現高溢價成交的影響下，今年2月的整體土拍市場溢價率環比略有回升，平均溢價率升至4.2%，環比微增0.2個百分點。
土地流拍方面，以重點監測的城市來看，因供應減少，今年2月份的土地流拍幅數較1月份明顯減少，流拍率因此降至14%。
“2022年2月本是傳統的成交淡季，加之‘集中供地’開啟后，大部分城市供地節奏改變，大規模土拍僅有北京一城，導致成交規模同環比均大幅下行。不過，在房企融資環境逐漸改善及政府供地端主動調整的影響下，溢價率等熱度指標表現有所好轉，連續兩月呈現微升態勢。”克而瑞研究中心發布報告稱。
市場熱度分化
一線城市之外，部分三四線城市的土地出讓亦出現百輪競拍的景象。
2月21日，經過292輪競價，江蘇南通海安市黃沙港路東側、江海路北側地塊(編號2022002001)最終由江陰中杰揚銘置業有限公司以4.2億元競得，樓面價約1萬元/平方米，溢價率為25.75%。記者了解到，此地塊規劃為居住、商業用地，規劃未來建成多層、小高層、洋房產品。
2月28日，編號為臺土告字【2022】005號的臺州市椒江區葭沚街道現代大道北側、臺州大道東側地塊迎來競拍。經過633輪競拍后，由“綠城中國+臺州城投置業”聯合體以封頂價20.1億元競得，折合樓面價1.22萬元/平方米，溢價率29.95%，并需無償返還住宅建筑面積2.06萬平方米。
不過，在部分二線及三四線城市，土地流拍的現象同時存在。
今年1月，湛江共有5宗土地掛牌出讓，總供應土地面積約47.05萬平方米。其中，僅成交2宗，總出讓面積約4.07萬平方米，總成交金額約3481萬元，分別為1宗商住用地、1宗工業用地；今年2月，湛江成交2宗工業用地，3宗城鎮住宅用地均流拍，流拍總面積為11.08萬平方米。其中，遂溪縣遂城鎮濱河新區地塊遭遇第二次流拍。
CRIC統計數據顯示，今年2月，全國土地市場經營性土地中，供應總建筑面積為6560萬平方米，環比下降31%，同比降幅為60%；成交總建筑面積為4181萬平方米，環比下降47%，同比降幅達62%。從各能級城市來看，一線城市因北京集中土拍成交規模環比大增，二三線城市均遠不及去年同期。
結合流拍地塊屬性來看，商辦地塊和涉宅地塊占比各半。其中，撤牌流拍的涉宅地塊主要集中在弱二線及三四線城市，如太原、宿遷、湛江等。受整體市場環境調整影響，上述城市的樓市表現萎靡，進而導致土地市場遇冷，房企拿地意愿不足。
價格方面，受城市能級、成交結構變動影響，由一線城市成交占比增加帶動平均地價環比漲至2868元/平方米，環比漲幅達51%，同比增幅為2%。各能級城市中，除一線城市因北京成交多幅高價地塊而環比大漲外，二三線城市的成交均價同環比均呈下降趨勢。尤其是二線城市，由于今年2月成交的地塊多為商辦用地，其平均地價僅為3565元/平方米，環比下降12%，同比降幅達25%。
修復期尚存
市場熱度持續分化，但集中供地仍在縱深推進。
3月13日，東莞市自然資源局官網一次性發布8宗集中出讓商住用地，從官方層面證實了此前“東莞將在2022年成為雙集中供地城市”的傳聞。
值得注意的是，除了供地方式出現變化，上述集中出讓土地除塘廈地塊外，均取消了無償配建安居房要求，同時取消了去年設置的新房銷售限價，大幅下調競買保證金。
東莞市自然資源局方面對記者表示，根據上級要求，東莞作為全國29個重點監控城市，今年住宅用地需實施“兩集中”供地。
“為提高上述地塊的成交率，我們主要做了以下幾項工作，一是合理制定出讓計劃，保障住宅用地供應規模；二是督促鎮街(園區)及時完成土地供應前的手續辦理和‘三通一平’等工作，確保‘凈地’出讓；三是嚴格把關出讓方案，確保符合上級政策要求。目前，我市集中供地尚處于探索階段，可能會存在因措施謀劃不夠，如果出現‘流拍’現象，也是市場的客觀反應，我們將會總結好相關經驗，在下來的集中供地工作中進行優化。”東莞市自然資源局方面稱。
“面粉”持續供應，往年的“面粉”是否已成“面包”？
根據克而瑞研究中心發布的報告，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后，合計成交2111宗涉宅用地。截至2022年2月9日，開工率為21%，未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷，尚未達到土地平整狀態，此類地塊在2022年入市的可能性較小。
記者注意到，自2021年9月以來，關于信貸政策方面的利好不斷，包括鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質房企兼并收購出險、困難的大型房企的優質項目。
日前，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在2021年年度業績會上就曾公開表示，“從公司的角度來說，錢不是問題。”其稱，目前各大金融機構已主動對接公司提供并購貸，但公司對收并購項目要求嚴格。
不過，克而瑞研究中心指出，上述信貸政策方面的舉措僅利好于現金流較為穩健的房企，大部分企業的流動性仍總體偏緊。就此來看，企業在2022年仍將保持較為謹慎的拿地態度。
（文章來源：中國經營網）
