13城二手房指導價已實質性取消？

來自克而瑞研究中心的最新數據顯示，截至目前，除了上海和深圳以外，已有13個城市二手房指導價制度實質性取消，這13個城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

“貸款不受指導價影響。”在東莞虎門鎮從事房產中介工作已有5年的經紀人廖女士告訴南都·灣財社記者，目前銀行放貸已基本不受到指導價影響。8月6日早上，當記者以購房者身份咨詢廖女士一套指導價為228萬房源的貸款情況時，對方向記者表示可按照實際成交價貸款，首套首付為兩成。

(資料圖片)

距離東莞正式宣布建立二手住房交易參考價格發布機制剛剛過去不到一年，實際交易和銀行放貸層面已基本不受到指導價影響。

“重重落地”之后再“輕輕抬起”，這是上述13個城市共同面臨的尷尬。

13城已優化或取消二手房指導價

2021年2月8日，深圳率先在全國推行二手房指導價，全市共3595個住宅小區出臺了詳細的價格指導標準。該政策后來被網友調侃為“打擊炒房”的神器，政策帶來的實際效果顯著。

兩個月后，寧波建立了熱點學區二手住房交易參考價格發布機制，涉及112個小區的二手住房交易參考價格。此后，包括廣州、北京、成都、東莞等城市陸續跟進政策。截至2021年底，全國共有15個城市建立了二手住房交易參考價格發布機制。

但政策在發布1年左右的時間里，上述城市在具體執行層面又有明顯差別。

從克而瑞研究中心調研的數據來看，成都和寧波的松動主要表現在高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格參照指導價；廣州和東莞掛牌房源價格受指導價限制，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導價影響。

還有一部分城市二手房指導價“名存實亡”，比如北京和無錫指導價偏高，不少項目指導價甚至高出業主掛牌價1萬元/平方米；而溫州、合肥等4城沒出臺過實施細則。

南都·灣財社記者注意到，上述15城中，西安最先“官宣”暫停發布二手房參考價機制。

2021年7月，西安發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，要求西安市房產交易管理中心以住宅小區為單位，形成二手住房成交參考價格，并對外發布。

今年6月底，有購房者關注到二手房成交參考價陸續從西安多個二手房交易平臺上消失，后經西安市住建局相關工作人員確認，西安目前暫停發布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

二手房流動性壓力仍普遍存在

二手房指導價的聲音逐漸減弱，和樓市下行壓力不無關系。

有業內人士指出，在樓市上升期，二手房參考價機制是“炒房客”的“紅線”，讓過熱的樓市回歸理性區間。但在房地產市場整體走勢不明朗的情況下，該機制便宛如一條“高壓線”，反而給二手房市場的流動性增加了壓力。以深圳為例，據官方數據，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比減少57.3%，創下近15年的新低。

目前深圳仍在嚴格執行二手房指導價政策。南都·灣財社記者孫陽攝

而在其他城市，二手房流動性壓力也普遍存在。根據國家統計局數據，自2021年10月，西安二手房價首次出現環比下跌，此后也幾乎一直保持著降勢；而在寧波，自2021年8月到2022年7月，寧波二手房均價持續下跌接近11個月了，同比跌幅是6.98%。

直到今年7月，低迷了一段時間的二手房市場熱度逐漸回升。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，截至7月26日，7月成都、深圳、南京、杭州、佛山、北京、青島、蘇州這八城新房成交43326套，二手房成交52043套，二手房成交明顯超新房成交。

數據變化的背后，是各地對于二手房調控的放松起到了關鍵作用。

具體來看，易居研究院監測數據顯示，7月成都二手住宅成交17296套，環比增長3.6%，同比暴增386.1%，創下2012年1月以來的最高月度成交記錄。

而在西安，據中指研究院發布的數據，7月西安新房價格環比漲幅為0.4%，在百城數據中排名第二，僅次寧波(環比漲幅0.7%)。7月西安二手房環比漲幅0.15%，止跌回漲，平均價格為16388元/㎡。

深滬是否會放松二手房指導價？

二手房成交緩慢上行，因二手房指導價政策被壓制的市場需求短期集中釋放是重要原因。從長期來看，國內樓市又將產生怎樣的變化呢？

對公共政策、政府治理等領域有一定研究的中國人民大學智能社會治理中心副教授王鵬認為，各地取消二手房指導價相關的措施，本質上是放松調控，這同房地產行業的發展有關。一方面，部分地方政府財政收入的重要來源是房地產行業，地產行業需求不旺對于政府的財政收入會有一定影響；另一方面，房地產行業其實是窗口行業，跟老百姓的日常生活息息相關，同樣是社會信心指數的一個重要體現。王鵬講到，“房地產行業長期不振，房價下跌，對于消費信心的恢復、經濟社會的發展都會產生重要的影響。”

但因二手房調控“放松”產生的回暖影響并不會蔓延到房價“瘋漲”。專注于房地產糾紛案件，擅長房地產領域的北京金訴律師事務所創始人戴金花向南都·灣財社記者表示，二手房指導價本身不是法律強制性規定的二手房價格，僅是政府調控的指導價，不是市場價格。以現有的樓市情況，取消二手房指導價不太可能影響二手房價格大幅上漲。

目前上海、深圳的指導價仍沒有變化，是否會參考其他城市進行優化？針對此問題，戴金花認為，未來其他城市是否取消二手房指導價格，一般來說主要取決于樓市的市場價格是否穩定的情況，是否需要政府的調控。

克而瑞同樣指出，二手房指導價放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場傳遞激活二手房流動性的信號。二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產生正面和積極的作用，進而帶動包括更多城市、更大范圍的市場預期和置業信心的修復。

南都·灣財社記者孫陽

（文章來源：南方都市報）

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