近期重點城市集中土拍密集開啟。

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3月23日，北京2023年首輪集中土拍正式開啟，出讓昌平區兩宗住宅用地，其中一宗地吸引了42家房企及聯合體參與競拍，現場競價前的網上報價已罕見“觸頂”；另一宗地則底價成交。

同日，廣州2023年首輪集中土拍也正式打響，首日出讓的2宗宅地全部底價成交，并且均被城投公司拿下，總收金63.4億元。

除了北京、廣州，南京、成都等地近日也進行了首輪土拍。據了解，杭州、合肥將在月末跟進，深圳、長春、寧波、濟南、天津會在3月31號同時進行。

42家房企搶北京一宅地

3月23日，北京2023年首輪集中土拍正式開啟，出讓昌平區兩宗住宅用地。

最受關注的是北京昌平區朱辛莊新區二期土地一級開發項目CP01-0801-0028地塊R2二類居住用地，規劃建筑面積約3.66萬平方米，掛牌出讓起始價為11.3億元，該宗地合理上限價格為12.995億元，當報價達到上限價格時，將轉為現場搖號方式確定競得人。

截至現場競拍前，該地塊已經收到30次網上報價，最高報價為12.995億元，直接“觸頂”。

據了解，該地塊吸引了首開、碧桂園、上海大華、建發、綠城、龍湖、中鐵建、中海、華潤、越秀、路勁、保利、金茂、金地、中鐵、華僑城等42家房企及聯合體參與競拍，最終被上海大華地產企業競得，成交樓面地價35475元/平方米。

中指研究院高級分析師張曉飛指出，北京昌平區朱辛莊地塊熱度與此前朝陽區小紅門地塊有異曲同工之處，規模小、利潤高、資金少、流速快、難度低，吸引除長期關注北京市場以外的各種企業競相參與。

張曉飛介紹，該地塊地理位置優勢，交通便利。同時，該地塊規劃建筑面積36632平方米，開發規模比較小；投入資金也比較少，觸頂價格是12.995億元，能夠讓很多的企業參與到其中。另外，房地價差上面有一些比較明顯的優勢，比如該項目銷售指導價格是6.2萬元/平方米，成交樓面價是35475元/平方米左右，房地價差大概2.6萬元，雖然這個房地價差不及之前三、四萬元的房地價差，但也已經不少了，利潤空間還是比較充足的。此外，該地塊周邊之前成交的一些新地塊，在預售階段的去化比較不錯，所以這個區域從開發難度和銷售難度上來講都比較低。

另外，北京昌平新城東區三期土地一級開發項目CP00-1002-0001地塊R2二類居住用地，規劃建筑面積108188.936平方米，掛牌出讓起始價為27億元，截至現場競拍前，該地塊僅收到1次網上報價，最終被首開以27億元底價拿下，成交樓面價24956元/平方米，商品住宅銷售指導價為5.3萬元/平方米。

據了解，北京2023年首批擬供住宅用地共計23宗，除本次出讓的2宗外，其余地塊擬于5月16日以前完成出讓。

廣州兩宅地均被城投底價拿下

同日，廣州也迎來2023年首個土拍日，共出讓2宗涉宅用地，分別位于天河區智慧城和增城區寧西街，2宗地塊均順利以底價成交，合計成交建面72萬平方米，合計成交金額63.4億元。

其中，廣州城投以底價44.4億元競得天河智慧城地塊，增城城投則以底價19億元斬獲增城寧西街地塊。

“此次廣州供地，不管從規模上看，還是溢價率，都顯示土地市場仍處于低位徘徊的局面，地市仍需要時間來修復情緒。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

對于廣州此次土拍平淡收場的原因，李宇嘉認為，主要與商品房銷售市場的走勢有關。進入3月份，樓市回暖的態勢貌似走弱了，開發商的信心也并未有效恢復，這是土地市場繼續低位的主因。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強還指出，本輪2宗地均是不算太熱門的地塊，其中天河智慧城地塊雖然地理位置算比較優越，但由于地塊出讓條件較為苛刻，除了需配建75000平方米政策性住房外，還需配建高達29%的商業比例。另外，增城寧西街地塊周邊配套則相對匱乏，也是導致此次競拍熱度不高的原因。

除了23日出讓的2宗宅地，廣州首輪剩余6宗宅地將分別于4月3日、13日、20日、21日出讓，時間跨度將近1個月。

陳雪強指出，相比前兩年采取的集中供地規則有所不同，今年集中供地規則有所優化，采取了“集中掛牌、分散出讓”的模式。從土拍規則優化的目的來看，將有利于減輕房企集中拿地的資金壓力，同時也有利于促進地塊的成交。

李宇嘉也表示，此次廣州供地最大的變化是，地塊不再集中在一天或兩天出讓，而是分布在一個月內出讓，有利于完善供地信息，有利于開發商籌集資金，避免了地塊之間的無序競爭。新模式下，設置3個月的較長周期，可以給開發商充足的時間，也給地方政府勾地、招商引資充足的時間。

重點城市進入密集土拍期

近期，重點城市進入密集土拍期，除了北京、廣州，南京、成都等地也進行了土拍。

3月22日，成都進行2023年首場土拍，4宗涉宅用地全部成交，總成交金額35.64億元，溢價率最高達15%。本次土拍仍然采用“限價競買+抽簽競得”的方式進行拍賣，有2宗地進入搖號抽簽環節，其中一宗地有46家企業報名、25家進入抽簽環節，一宗地有32家企業搖號抽簽；另外2宗地則底價成交。此外還有3宗地將于3月28日拍賣。

中指研究院認為，成都土拍報名熱度提升，表明不少企業的現金流問題已得到解決，同時也持續看好成都城市的發展前景，土拍熱度回升給予那些還在觀望中的開發商強大信心。

3月17日，南京2023年首輪集中供地正式開拍，共出讓11宗涉宅地塊，最終，有4宗觸頂搖號、3宗溢價、4宗底價成交，收金176.688億元，平均溢價率7.98%。

值得注意的是，競爭最激烈的南京建鄴區熱門地塊，開拍即收到12輪競價觸頂進入現場搖號階段，最終被民企偉星房產以31億元競得，溢價率14.81%，成交樓面價高達43173元/平方米，成為南京史上單價第二高宅地。雖然只是經歷了12輪的競價，但從11輪到12輪的過程中，房企1秒加價2.3億元，一步到位觸頂搖號。

另外，近日，上海市2023年首批宅地正式掛牌公告，共推出19宗地塊，總起價483.4億元，分布于浦東新區、徐匯區、靜安區等11個區，將于2023年4月18日組織出讓。

中指研究院指出，今年以來，多數城市在優化完善集中供地模式，更好發揮充分公開披露信息對于穩定和引導市場預期的積極作用，以“多頻少量”的方式集中公告土地信息成為各地主旋律。從全國范圍來看，目前已有鄭州、杭州、蘇州、南京等城市完成了首場土拍，杭州、合肥隨后在月末跟進，深圳、長春、寧波、濟南、天津會在3月31號同時進行。

（文章來源：證券時報）

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