在多輪利好政策支持之下，房地產市場銷售情況未見明顯改善，央行、銀保監會祭出“大招”。

5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(下稱《通知》)顯示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。按照目前5年期以上LPR4.6%，也就說首套普通自住房貸款利率可以低至4.4%。

《通知》同時強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

“4月29日政治局會議提出要促進房地產市場平穩健康發展，現階段房地產市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。”中泰證券研究所政策專題組負責人楊暢分析稱，同時降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差，并在刺激需求同時堅持“房住不炒”。

據專家測算，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

具體通知如下：

一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

帶來多方面重大利好

《通知》明確，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機制。也就是說，地方可以自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限調整方向，可選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區域房地產市場穩定。在城市貸款利率下限基礎上，銀行業金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”早在4月14日，央行金融市場司司長鄒瀾在一季度金融統計數據新聞發布會上介紹。

央行日前發布的一季度貨幣政策執行報告顯示，3月新發放貸款加權平均利率為4.65%，個人住房貸款加權平均利率為5.49%。楊暢表示，自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業貸款，資產質量更好、還款風險更低，但承受了較高的風險溢價。因此，現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，金融部門下調首套普通自住房貸款利率充分體現了金融部門對于當前房貸成本降低的導向，其會產生多方面的重要影響：

一是有助于引導地方政府和銀行機構進一步調整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優惠政策；

二是有助于引導房企積極推盤和銷售，尤其是結合近期的房貸利率成本較低的優勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產交易行情的活躍；

三是有助于進一步降低購房者的成本，同時結合近期各地政策持續放松的工作，客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少，包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續市場交易的活躍創造更好的條件；

四是有助于各地基于實際情況開展房地產貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

全國樓市“花式”松綁

部分城市放寬二孩以上家庭購房！

這周末，各地也發布了多個樓市新政。

13日晚間，南京正式官宣，南京二孩及以上家庭，可購買第三套房，這是南京在近一個月的時間里，第6次“松綁”。

14日凌晨，東莞出臺樓市新政，繼續加大松綁力度。其中，二孩以上的家庭，可以新增購買一套商品住房，同時取證2年之后，就可以售賣。

南京多孩家庭可購買第三套住房

5月13日，“南京房協”微信公眾號發布樓市新政，為支持改善型購房需求，南京自5月11日起，針對生育二個孩子及以上的南京戶籍居民家庭可新增購買一套商品住房，同時可享受相關銀行最優惠貸款利率等支持。

東莞發布7條樓市新政

5月14日凌晨，東莞市住建局發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知(東建〔2022〕4號)》，并從5月14日起施行。

《通知》主要從七個方面作出優化調整。

一是保障剛性住房需求。發揮好保障性住房“兜底”作用，切實加強對新市民、青年人、各層次人才、中低收入戶籍家庭等重點群體的住房保障。通過擴大保障性租賃住房供給，緩解新市民、青年人等群體住房困難；通過配售“三限房”、安居房等，降低符合條件的剛需群體和人才的購房門檻；鼓勵城市更新項目配建共有產權住房或保障性租賃住房；加大公積金對保障性住房租購的支持力度。通過夯實住房保障基礎，更好滿足剛性住房需求。

二是支持改善性住房需求。居民家庭符合國家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增購買一套商品住房，其中非本市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內在本市累計繳納24個月以上社保或個稅證明。居民家庭持有或購買“雙(多)證房”但實質作為一套住房使用的，在核驗購房資格時視作一套商品住房。結合本市實際，加強對居民改善性住房需求的分析研究，并適時優化相關政策，更好滿足群眾多層次、差異化的住房改善需求。

三是滿足合理購房信貸需求。積極支持居民合理住房信貸需求。商業銀行要準確執行好差別化住房信貸政策，合理確定商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率。鼓勵銀行對符合購房政策要求且具備購房能力的購房人，提升借款和還款便利度，更好滿足剛性和改善性住房需求。

四是穩定住宅用地供應。圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，優化住宅用地出讓條件；鼓勵開發企業增加中小套型普通商品住房供應；合理確定住宅用地商業配比；穩妥推進城市更新工作。對分期繳納土地價款的房地產開發項目，在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》并繳納不低于50%的土地出讓金后，可辦理用地規劃、工程規劃、施工報建等手續，加大助企紓困力度，加快房地產開發建設進度。

五是提高商品住宅品質。嚴格落實綠色建筑和裝配式建筑相關要求，明確商品住宅基本品質要求，鼓勵開發企業自主提高品質建設標準，支持優質優價。明確購買政府認定的綠色建筑商品住宅申請住房公積金貸款可依規上浮20%的額度，增強開發企業“提品質”的積極性。

六是優化預售資金監管。完善商品房預售資金監管制度，強化預售資金信息化監管。合理確定商品房預售資金監管額度，確保項目竣工交付所需資金并專款專用，超出監管額度的資金可由開發企業提取使用。改善企業資金周轉，保障項目如期竣工交付。

七是優化服務便利交易。優化并定期更新“房價地圖”，進一步加強房價信息公開；逐步推行“交房即發證”，有效保障買賣雙方合法權益；推進抵押中房屋交易，降低二手房交易成本和風險；將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年；商品住房取得不動產權證滿2年的可以進行交易轉讓。通過系列優化措施，促進商品住房有序交易和流通。

此外，《通知》明確，穩定住宅用地供應、提高商品住宅品質、優化預售資金監管。

（文章來源：21財經）

標簽： 銀保監會