廣州在一線城市中率先官宣“認房不認貸”。8月30日上午，廣州市人民政府官網公布《廣州市人民政府辦公廳關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》）。作為該項新政的主要執行機構，廣州多家銀行表示，將按照最新政策執行。廣州日報全媒體記者獨家獲悉，當日下午，相關金融監管部門已經向廣州各家銀行下發了執行“認房不認貸”新政的指導。

【資料圖】

廣州日報全媒體記者對比發現，以往廣州無房但有貸款記錄，購買普通住房需要四成首付，購買非普通住宅則需要七成首付，按照新規則均可按照首套住房執行房貸政策。據記者測算，新政的實施，無房有貸情況下購買普通住宅，套均首付可減約30萬，300萬房貸月供可省超千元。

“認房不認貸”，誰將獲益？

什么是“認房不認貸”？是指商業銀行在確定最低貸款比例時，只按照購房家庭名下是否有房來認定，不管其是否有住房貸款記錄。在該通知下發之前，作為重點城市，廣州實行的是“認房又認貸”，即只要全國范圍內有過購房貸款記錄，無論購房時其名下是否有房，再次購買住宅時都會被認定為二套，而“認房不認貸”則可以這部分購房群體以首套房標準貸款。

8月30日中午，廣州市住建局對前述《通知》發布了官方解讀，明確了執行時點以《住房城鄉建設部中國人民銀行金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52號）印發時間2023年8月18日為界，2023年8月18日0：00前簽訂個人住房貸款合同的，按原政策執行；2023年8月18日0：00后簽訂個人住房貸款合同的，按新政策執行。

按照廣州市住建局的解讀，居民家庭名下在本市無住房的，購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購買首套住房的最低比例執行，不再區分是否有住房貸款（含商業性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購買首套住房的利率。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受本報記者采訪時表示，政策落地后受益最為明顯的將是兩類人：

第一類是賣一買一的置換人群。以廣州為例，根據目前執行的房貸政策，即使賣掉在當地的唯一住房，只要曾經有過貸款記錄，那么再購房的首付比例將從40%降至30%，執行首套房貸利率；

第二類則是在廣州無房有貸人群，例如在廣州工作，在佛山有過置業貸款記錄，根據此前的政策，在廣州購房時首付比例在40%以上；認房不認貸后，首付比例則降至30%，同樣執行首套房貸利率。

除此之外，李宇嘉還指出前期購買了非成套住宅，比如單位非成套的福利房、單位產權式宿舍的購房者也將從中獲益。

套均首付可減約30萬 300萬房貸月供可省超千元

廣州多家銀行表示，將按照最新政策執行。廣州日報全媒體記者獨家獲悉，當日下午，相關金融監管部門已經向廣州各家銀行下發了執行“認房不認貸”新政的指導。（具體詳見表格）。

記者對比發現，最大的變化還是在于“無房有貸”的情況，新政之下，無房有貸的購房者，在廣州購買普通商品住房，首付比例將從4成降至3成，房貸利率將從LPR+60降至LPR；購買非普通商品住房，首付比例將從7成降至3成，房貸利率將從LPR+60降至LPR。

那么，新政的實施，能讓無房有貸的購房者節省多少呢？以今年1-7月廣州一手房套均總價大約410萬、二手房套均總價大約320萬計算，新政執行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30-40萬元左右，如果是購買越高總價的住房首付減少更多。

月供方面，按照貸款300萬元30年商業貸款計算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套執行房貸利率，每月則可以節省月供超千元。

市場反應：

開發商加大推新力度迎“金九”

據了解，近兩個月以來，在樓市整體下行及等待利好落地的觀望氛圍影響下，廣州樓市成交量連續走低。克而瑞數據顯示，廣州7月新房網簽僅4600多套，8月截至到29號更是只有3100多套，均處于近十年歷史同期的低位。因此，伴隨著“認房不認貸”政策落地，記者走訪多個項目了解到，市場整體信心有所提振。

“我們在剛剛過去的這個周末就已經開始在對接相關的政策落地了。”在白云區某熱銷大盤，一位開發商人士告訴記者，由于該樓盤定位剛改及改善，是“認房不認貸”重點惠及的人群，預計對于項目銷售將有一定的帶動作用。

“現在樓市的需求是相比從前減少了，但并不是消失了。”一位開發商人士如此看待當前的市場。在他看來，真實的置業需求始終要入市，而經過今年小陽春之后近半年的累積，在先后落地的利好政策刺激下，目前業內對于“金九”的行情較為樂觀。“跟去年同期比可能有一定壓力，但跟原本的預期比應該信心有所提升。”上述業內人士透露，已經有天河區熱銷大盤提高了9月份的銷售目標，提升幅度在10%左右。

從供應來看，據中地行統計，近兩周住宅供應連續突破兩千套，新貨呈現井噴態勢，或迎來年內的推貨小高潮。

在營銷策略上，整體市場仍以促銷走量為主。“廣州的項目大多比較務實，近期有不少位于主城區的紅盤都開放了渠道，全民營銷的力度也有所加強。”一位從事一手代理的業內人士表示，尤其是位于增城、花都等外圍區域的樓盤，促銷力度進一步加大。

預判：金九銀十行情可期長期向好需多要素配合

“廣州在一線城市之中率先落實首套房貸款‘認房不用認貸’，對于近幾個月處于成交低谷的廣州樓市可謂一場‘及時雨’。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，認房不認貸新政落地對于當前市場的意義在于一定程度上改變了購房者的觀望氣氛，預計接下來廣州樓市“金九銀十”的人氣和成交都會有所回升。

“此次政策意義重大，也是2017年以來一線城市政策放松力度最大的政策。”易居研究院研究總監嚴躍進預計，將會促使其他三個一線城市近期加快政策出臺，以更好落實認房不認貸的政策內容。

同時李宇嘉則指出，該政策所釋放的是在市場過熱階段被無意間壓制的合理住房需求，這部分需求規模占比并不高。“買房除了首付，還有月供，這背后是對房價和個人收入的預期。”李宇嘉總結道，長期來看需要房貸利率的降低、穩定居民的就業、開發商的促銷、空間配套的完善、公共服務設施的優化等多個方面的措施配合來對市場需求端進行修復。

（文章來源：廣州日報客戶端）

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