房地產企業涉稅業務復雜，容易在稅收實務處理中出現稅務風險。因此，房地產企業有必要從強化各個稅種的合規處理做起，打牢稅務風控的“地基”。

房地產行業鏈條和資金鏈條長，開發項目具有跨區域、跨周期、環節多、關聯偶發因素多等特點，涉稅業務復雜。近期，安徽省稅務部門在服務房地產企業的過程中發現，一些企業在增值稅、企業所得稅、土地增值稅的計算、分攤等涉稅實務中，存在一些共性稅務風險點。“基礎不牢，地動山搖。”對房地產企業來說，有必要從強化各個稅種的合規處理做起，打牢稅務風控的“地基”。

風險點一：關聯方融通資金不符合獨立交易原則

(資料圖)

■典型案例

A公司是一家外商投資房地產開發企業，與毗鄰的B五星級酒店，同受第三方C公司間接控股，構成關聯關系。A公司適用企業所得稅稅率為25%，未享受稅收優惠。A公司2019年—2021年持續盈利，并在這3個年度內，以為B酒店墊付建設工程款等形式，將資金無償讓渡給一直處于虧損狀態的B酒店使用。A公司財務負責人解釋，B酒店的存在，客觀上提升了A房地產項目的定位和潛在商業價值，因此，將資金無償融出給一直處于虧損狀態的B酒店使用，屬于“抵消交易”，無須進行涉稅處理。

■風險分析

國家稅務總局黃山市稅務局業務骨干鄭建軍分析，對于關聯方融通資金，無論是會計核算還是稅務處理，均不存在所謂的“抵消交易”的概念。根據稅收征收管理法第三十六條規定，企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用。盈利企業A公司以墊付建設工程款的方式，無償融出資金給虧損的關聯方B酒店使用，未按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，客觀上造成其當期應納稅收入或者所得額的減少。

■風控建議

黃山市稅務局業務骨干沈虹告訴記者，A公司這類業務在房地產行業并不少見。作為資金密集型企業，房地產企業與關聯企業間的資金往來相對頻繁。根據稅收征收管理法實施細則第五十四條規定，當融通資金所收取的利息超過或者低于沒有關聯關系的企業之間所能同意的數額，或者利率超過或者低于同類業務的正常利率，A公司應根據獨立交易原則，調整企業所得稅應納稅額。

鄭建軍提醒，增值稅處理上，可依據《財政部稅務總局關于明確養老機構免征增值稅等政策的通知》(財稅〔2019〕20號)第三條規定，自2019年2月1日—2023年12月31日，對符合條件的企業集團內單位之間的資金無償借貸行為，免征增值稅。

風險點二：回遷房增值稅銷售額未按公允價值計算

■典型案例

房地產開發企業D公司為增值稅一般納稅人，2019年通過招拍掛方式取得政府出讓的土地使用權。土地出讓合同約定的土地出讓價款為4億元，合樓面價格每平方米4000元。土地出讓合同同時約定，該出讓宗地須配建20000平方米的住宅作為回遷安置房，并采取“拆一還一”方式進行回遷。對超面積部分，按照協議價每平方米5000元售予回遷業主。已知該地塊其他建造成本為每平方米2000元。2020年，項目房屋達到可銷售狀態，回遷業主按協議價與D公司簽訂商品房買賣合同并交付價款，D公司就超面積部分按協議價開具增值稅發票(已知同類可售商品房的市場公允價格為每平方米1.2萬元)。

■風險分析

沈虹分析，招拍掛方式下，D公司向回遷戶提供回遷房，實質是以實物資產為拆遷補償，作為獲取土地的代價之一，應將該行為拆解為銷售房產和支付拆遷補償費兩項行為。《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條規定，納稅人發生應稅行為價格明顯偏低且不具有合理商業目的的，以及無償轉讓不動產的，主管稅務機關有權調整其銷售額。據此，D公司不能僅將回遷房超面積部分按協議價確定銷售額。

■風控建議

沈虹說，房地產開發企業以提供回遷房作為取得土地使用權的一項條件，屬于以實物資產向政府部門支付土地價款。需要按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條規定，確定回遷房的銷售額。

鄭建軍告訴記者，具體到本案例，D公司應以回遷業主取得的回遷房全部面積，按照簽訂商品房買賣合同并交付價款時點的同類可售商品房市場公允價格，即每平方米1.2萬元，確定銷售額并開具增值稅發票。同時，根據財稅〔2016〕36號文件附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(三)項、《財政部國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第七條的規定，按照市場公允價格確認拆遷補償費用，并在計算銷售額時予以扣除。

風險點三：質量保證金土地增值稅處理未考慮實際發生原則

■典型案例

E公司是一家房地產企業，開發M項目，已經向主管稅務機關辦理了項目備案。F公司為一家建筑企業，承攬該項目的建安工程。雙方簽訂的合同約定，項目竣工時，E公司依據《建設工程質量保證金管理辦法》，按照結算價款的3%，預留質量保證金。項目竣工驗收后，E公司按照合同約定與F公司辦理竣工決算，結算價款1億元，同時預留質量保證金300萬元。F公司向E公司開具1億元的發票。因工程缺陷問題，E公司與F公司商定，將其中200萬元質量保證金抵作工程損失賠償金，E公司計入營業外收入。M項目達到土地增值稅清算條件后，E公司進行土地增值稅清算，并在申報時，按照1億元，確認了建安成本。

■風險分析

鄭建軍認為，從業務實質分析，E公司將質量保證金抵作工程損失賠償金，與F公司提供的建安服務相關，理應作為銷售折讓，沖減工程價款。《土地增值稅清算管理規程》第二十一條第(二)項規定，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的成本和費用。因此，E公司在計算土地增值稅時，計入建安成本的金額應調整為9800萬元。

■風控建議

沈虹提醒，《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第二條規定，房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金。在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質量保證金不得計算扣除。

一些房地產開發企業由此產生誤解：只要自己取得了發票，扣留的質量保證金無論是否最終實際支付，都可按照票面金額計算扣除。但在具體適用時，對雖已開具發票，但最終并未實際支付的部分，企業仍然需要按照“實際發生”的原則，不能計入土地增值稅清算的建安成本。

（文章來源：中國稅務報）

標簽： 房地產企業