銷售表現仍處低位 ，企穩仍需等待。根據統計局數據，3 月銷售金額、銷售面積單月同比增速分別為-26.2%、-17.7%，降幅分別擴大6.9pct、8.1pct，對比來看，3 月克而瑞百強房企權益銷售金額、銷售面積同比增速分別為-52.6%、-54.6%，統計局銷售數據表現仍好于克而瑞百強數據； 3 月銷售均價為9252 元/平米，同比-10.3%，環比-6%，單月房價增速自今年1-2 月回正后再度轉負，銷售市場整體仍較為低迷。3 月以來部分城市疫情反復、經濟較低迷，購房者支付能力不足、交付預期擔憂仍存，同時房企態度較為謹慎，行業風險出清方面仍缺少成功案例的指引，市場信心不足下政策放松傳導落地仍需等待。伴隨蘇州放松限購限售、上海臨港優化人才購房政策，調控覆蓋面已延伸至長三角重點一二線城市，預計隨著高能級城市逐步跟進放松、行業信貸支持修復，銷售將于下半年企穩。
土地表現些許好轉，土拍熱度較去年三批次有所回暖。3 月土地購置面積單月增速-41%，降幅環比收窄1.3pct，成交價款增速-0.9%，降幅環比大幅收窄25.8pct，樓面價6047 元/平米，同比+67.9%，環比+37.3%，符合預期，土地表現有些許好轉，主要為今年一批次集中供地逐漸展開所致。結合一批次供地情況來看，北京、合肥、武漢、重慶、青島、長沙、南京等熱點一二線城市放松土拍細則，多數城市供地質量均較去年三批次有所提升，同時流拍情況有所改善；整體而言，一批次供地熱度對比去年三批次有所回暖，而各能級城市、不同區域的熱度分化較大，當前土地表現主要為結構性改善，預計隨著“穩增長”相關政策落地，房企拿地意愿將逐漸增強，今年二、三批次供地熱度仍有較大提升空間。
新開工降幅擴大至22.2%，竣工增速下降至-15.3%。3 月開發企業房屋新開工面積單月增速-22.2%，降幅擴大10.1pct，銷售、資金壓力未緩解的情況下，開工意愿仍顯不足；同期房屋竣工面積單月增速-15.3%，降幅擴大5.7pct，施工面積同比增速1%，增速收窄0.8pct，“保交樓”政策推動前期積壓項目逐漸完成竣工，而項目新開工未及時跟進、疫情影響施工，導致增速下滑。房企資金承壓未緩解情況下，未來新開工下行壓力仍存，“保交樓”政策保障下竣工下行速度較慢。
單月投資增速再度轉負，一批次供地拉動作用有限。3 月房企投資單月增速-2.4%，增速環比下降6.1pct，自今年1-2 月增速回正后再度轉負。1-3 月土地購置面積、施工面積增速分別上升0.5pct、下降0.8pct 至-41.8%、1%，土地購置面積增速上升幅度較小，而存量項目竣工完成、新開工力度不足，疊加施工投資占比較高，一批次供地于總投資影響有限，單月投資額再度轉負。展望未來，一批次供地進入后半段，而一、二批次供地時間間隔較長，且新開工動力不足，預計上半年土地、施工投資兩端仍將承壓。
開發貸仍較低迷，資金改善機遇較大。3 月到位資金單月增速-23%，降幅擴大5.3pct，整體資金承壓的態勢延續；銷售下行背景下，“內生回血”的定金及預收款、個人按揭款當月增速分別為-37.5%、-22.1%，增速較上月分別下降10.4pct、5.2pct，國內貸款當月增速-29.7%，增速較上月下降8.7pct，按揭貸、開發貸仍較為低迷。3 月，金融委會議提出“貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長”、“堅持穩中求進，防范化解房地產市場風險”、“積極出臺對市場有利政策，慎重出臺收縮性政策”等內容，伴隨信貸調節加強、市場信心提振，資金改善機遇較大。
投資建議：年初至今，已有超60 城出臺下調購房首付比、放松限購限售、下調房貸利率等放松政策，覆蓋面延伸至長三角重點一二線城市，調控力度持續增強；3 月，多部門聯合發聲化解地產風險，提振市場信心，改善房產稅相關市場悲觀情緒，而同時當前市場觀望情緒較重、部分區域疫情反復，政策放松未傳導落地，銷售企穩仍需等待，預計將有更多高能級城市跟進出臺相關放松政策。我們認為，政策放松如期加碼，行業beta 向上趨勢不變，穩健綠檔房企加速集中，投融資方面占優的頭部綠檔房企優勢顯現，同時，伴隨現階段限售限購、預售監管、信貸調節力度加強，民營房企流動性改善機遇增加，估值性價比凸顯，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A 股推薦萬科A、保利發展、招商蛇口、金地集團、金科股份、濱江集團；H 股推薦龍湖集團、華潤置地、中國海外發展、旭輝控股集團。
風險提示：行業銷售景氣度下滑超預期；政策調控收緊超預期。
（文章來源：東北證券）
標簽： 房地產行業
